确切的说，在“5·12”大地震前，盐亭的房地产市场还不能算是真正的市场，仅是几家开发公司小规模建设，以及县城周边居民自建房后将剩余部分出售。
地震后，随着金和集团、重庆强发、成都华油等外地公司的加入，他们开发的梓江新城、廊桥水岸、中央大城分别以38、12、20万方的体量屹立在盐亭新老城区，盐亭方始进入大盘时代，宣告盐亭房地产市场真正意义上的开启。
2012，盐亭市场受宏观调控和国内外经济形势的影响，普遍感到日子不好过，但蜡烛抢过“世界末日”后，市场开始翘尾，各个售楼部逐渐热闹起来。那么，“末日”后的盐亭楼市新纪元是怎样的呢？
开发量剧增，竞争压力加大
震后盐亭楼市开始蓬勃发展，2009年7个楼盘强势发力，到去年，正在销售的稍大点的楼盘便有19个（不到1万平方米的未统计），仅20万方的楼盘便有梓江新城、锦绣江城、御景江山、蓝泊湾、盐亭花园等5个，仅这5个盘的开发量便有140万方，加上其他在售的40万方以及待开发的150万方，预计今明后三年上市量将达到330万以上，年均约110万方，差不多绵阳这几年平均数的1/3了，各楼盘之间的竞争力之大，无须讳言。
找准定位，优胜劣汰
目前盐亭全县60万人口，城区约8万人，城镇化率约13%。按照中央推进城镇化建设的工作要求，大胆估计3年后城镇化率上升到25%，城区人口达到15万人，增加7万人，约2万户，盐亭的消费习惯是110—120平方米的三室户型，大约需要消化220—240万平方米，和上市量相比，供远大于求。
因此，这几年盐亭楼盘在市场定位上，千万别整成姜子牙的坐骑——四不像，必须找准定位，在激烈的市场竞争中杀出一条血路。
比如盐亭新城区目前在售的一个楼盘，设计施工都不错，产品质量也很好，属于盐亭的高端产品，花园洋房，价格在3500元/㎡上下，上市过后效果非常不理想。为什么呢？盐亭的消费群体在哪里？各乡镇流动到县城的机关、事业单位人员，以及外地务工多年告别农村的返乡人员，前者工资不高，小地方的花费不小，能进城安家已经是全家几代人努力，怎能享受花园洋房？后者10多20年的辛苦积蓄，好不容易才攒够一套房子告别面朝黄土背朝天的日子，花园洋房似乎离他们的生活太远。客户群体没有找准，能有好的销售效果么？消费得起花园洋房的群体，基本上都被绵阳吸引走了。
又比如，老城区中心的一个项目，一梯7户，2套三室、1套4室、4套两室的设计，开盘后三室和四室的户型很快就卖了大部分，而两室的户型仅售出少许。其原因也在于市场定位不准。盐亭和绵阳、成都不一样，盐亭的购房群体前边已经说过，七大姑八大姨比较多，他们由于买房已经花了多年的积蓄，还有的甚至是背了一身债，消费能力不足，客人来了都是家里安排住宿，哪怕是客厅饭厅打地铺。而且，他们的消费习惯也不像绵阳、成都的人，客人来了都商务酒店。再加之绵阳、成都的房价较高，所以，绵阳、成都的两室户型好卖，而盐亭的三室户型畅销。这个项目当初设计的时候，开发商没有征求专业人士的意见，以至于今日为销售这部分两室户型可谓绞尽脑汁。
房价很敏感，预计渐进式上行
房价，一直是非常敏感的话题，全国许多“砖家”、“学者”唱空唱多不一而足，各种赌局这两年是乱花渐欲迷人眼，因此，房价的预测仅仅是预测，还需要购房者自行判断。
本人对今年盐亭房价的个人看法是，渐进式上行，也就是说，降价是不会的，像2009、2010年那样几天一个价的情况也不会出现。将具体分析意见如下：
首先，2011年中央经济工作会议上，房地产宏观调控处于第三位，2012年中央经济工作会议上推进城镇化建设处于第一位、房地产宏观调控落在了最后一位。推进城镇化进程，势必会加速推进房地产的发展，宏观调控位置后移，只可意会其重要性降低。从宏观政策层面来理解，今年的房价应该接着去年的翘尾，渐次上行。
其次，目前欧美经济仍未走出危机，国内经济增长乏力，稳增长已成当前国内首要任务！由于欧美萧条，靠出口拉动经济增长不现实，因此，只能以拉动内需作为经济增长点：包括投资和消费两个方面。投资见效快，但不稳定，易形成泡沫经济，且地震后4万亿的投资引发的泡沫通过一年时间的紧缩政策才渐渐消除，个人认为以投资带动增长的方案不太可行；以消费拉动经济增长虽然见效缓慢，但却是实实在在的经济增长，且从去年5月份CPI降到3.0%起，逐月渐次下降，最低降到1.9%，前两年呈现的通胀态势得以控制，为国家进一步通过金融杠杆刺激消费腾出空间，因此，个人分析，中央很有可能借鉴1997年，朱镕基以住房商品化实现亚洲金融危机软着陆，从而将中国经济带入连年两位数增长时代的方式，牺牲房地产调控的局部利益，保住稳增长的大局利益，待欧美经济走出危机出口向好，及国内增长稳定后，再转过枪口大力调控房地产，最终达到国内经济平稳增长和房地产市场健康有序发展的目的。
那么，这个节点在什么时候出现呢？愚以为，从去年12月份的中央经济会议过后，这个节点就已经到来！
地价攀升，多层将成绝版
盐亭的地价从2008年的40万元/亩，及至去年，拍出的地价已经涨到130万元/亩，上升的地价势必要求开发商降低楼面单价，于是，高层电梯鳞次栉比。就如绵阳，2002年前城区还有多层住宅，之后市场一路飘升，地价飞速上涨，至今，要找多层，已属凤毛麟角，位置也离城市中心一大段路了。所以，今后的盐亭，也会步入绵阳的后尘，多层建筑将成绝版！
多层住宅也具有低容积率、低公摊率、低物业管理费等优势，且上楼下楼不失为一个锻炼机会，避免开车去上班、家里跑步机的幽默。
目前盐亭城中心还有鸿运星城二期和鹤佳园这样即将进入盐亭楼市博物馆的多层小区，也许，越明年，盐亭的多层就成 “大熊猫”了。
据了解，鹤佳园位于盐亭城市中心，是连接新城区的“咽喉锁钥”、凤凰山下的风水宝地；首创立体车道、徽派建筑设计，属于盐亭的稀有元素；66-126㎡10多种创新户型，低至15万的总价，难道不是盐亭购房者的福气？鸿运星城二期位于建材市场旁，还未开盘就仅余10套，收官之作，典藏盐亭了！
作者简介：
刘杰，从事房地产行业12载，6年媒体主编资历，6年楼盘操盘实战。现为《绵阳日报》房产事业部负责人、绵阳合纵联横广告策划公司总经理，独立操刀绵阳的安江名园和天悦大厦，梓江新城1#楼和锦豪国际前期运作是其在盐亭的成功案例，鸿运星城二期和鹤佳园为正在操盘的项目，鸿运星城二期还未开盘已近尾声。
