传统商业对于绵阳商业地产而言，这是最好的时代，亦是最坏的时代。一边是商业综合体的遍地开花与供需两旺，而另一边则是个体项目的经营不善与苦苦挣扎。同质化、空置率高、局部过剩……在行业一路高歌猛进的同时，绵阳商业地产也遭遇了成长的大考，传统商业模式亟需提档升级。
煎熬 门面空置随处可见
9月18日晚7时，大波年轻人从公交站涌向百盛安昌路店，富临花园广场上人潮如织，以此作分界线，往东到警钟街，整个街区的服装店、饰品店、甜品店、餐饮店里满是顾客，百盛对面的一家皮鞋店里甚至人满为患。形成对比的是，百盛往西行不足300米的安昌路，虽同属一条街区，却有不少空置的商铺，待转的门面，以及清仓甩卖的大字报。
“每天都在亏，不知何时是个头。”开服装店的何灵哀叹道。何灵的服装店前几年生意火爆，去年还能勉强维持，却没想到今年会差到这种地步。“平时一天只有十多个人进店，一周难落一张单，周末人稍微多点，但都是周边带小孩的散步族，走走看看而已。”每月每平100元的租金，20多平的实际面积算上公摊按51平米计算，再加上每月1400多元的空调费、500多元的物业费，何灵一个月租金开销就超过7000元。为了等待3年合同期满，拿回3万多元的押金，何灵只能继续守下去。
客流量少、租金成本高，许多商家亏本一段时候就选择了“止损”，相继离开了这里，导致多家门面空置，至今也未迎来新的主人。安昌路只是绵阳老城区商业门面空置的一个缩影，代表绵阳商业旺盛的东街、南街、红星街、跃进路、解放街、建设街、长虹大道、御营坝等等，门面长期空置找不到主人的现象随处可见。
在绵阳，老城区的临街商业如此，新区更不敢提，运营不善的商业综合体更是危机重重。时尚美家、成都人民商场、人人乐超市兵败如山倒；大润发、百盛富临大都会店、翰威名店、城区部分国美、苏宁专卖店都是门可罗雀；沃尔玛除凯德广场店生意火爆外，跃进路店、站前店等都是人气平平；与沃尔玛凯德广场店面对面的一家三千多平米的儿童乐园关门歇业半年后，启动购房超市，但在装修还没完成又整体关门。
[#热潮 人均拥有量已成全国之王#]
热潮 人均拥有量已成全国之王
然而，这些商业实体店的萧条与没落，似乎并未影响开发商对商业地产的投资热情。截至2014年年底，绵阳仅已经开业运营购物中心（不含专业市场）总规模已经接近100万平方米。统计数据表明，2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而预计到2017年底，绵阳又以15个项目总面积逾200万平方米的购物中心交付使用，城区人均拥有购物中心量高达2.5平米！据悉已经甩开了北上广深等一线城市，成为中国“购物中心人均拥有量之王”。并且，在一些房产老板的心目中，建房子不整点商业，特别是大商业，好像就没面子，在这种急功近利和浮躁心理的支配下，绵阳商业地产的危机还会逾演逾烈。多位业内人士指出，绵阳商业地产的开发热潮，从2008年乘灾后重建的东风大规模来袭。经济危机时的4万亿刺激，让全国商业地产热度普遍上升。
2012年万达涪城店开业，生意奇好，由于多方原因的促成，此后又在绵阳经开区布局了127万平米，号称西南最大的万达广场——CBD万达广场，结果开启了它在绵阳的麦城时代。一时间，凯德、伊藤洋华堂、铜锣湾、华润五彩城、华地恒通乐荟城、重庆海悦等中外巨头纷至沓来，在绵阳布局商业地产。
“商业地产的飞速发展，与国家政策紧密相关。”绵阳房协一位负责人表示，一方面，全国住宅限购政策的出台，让许多房企被迫转型，操盘商业地产；另一方面，住宅项目的开发商在拿地时，政府附加给开发商的商业建设硬性要求。
绵阳房协相关负责人表示，从政府的层面来看，商业地产吸引力不比住宅用地的诱惑小。“商业地产建成后，不仅能改变城市面貌，促进城市升级，还能带动就业和税收，后期对经济的拉动更大。”
一位地产界业内人士也指出，在土地推售过程中，很多地块就规定了住宅和商业的配比，一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目，为了拿地，开发商不得不硬着头皮上，接受这样的规划。但大多房企又缺乏商业地产建设经验，往往按照做住宅的思路来做商业地产，最终开发与运营不利造成大量空置浪费，对开发商自己也是沉重的包袱。
风险 遍地是“商”也是“伤”
“绵阳遍地是‘商’，也遍地是‘伤’”。这是绵阳房产媒体资深人士陈先生，为近年来绵阳商业地产发展所作的一个总结。他表示，绵阳商业地产正步入深度调整期，其传统发展模式亟需改变。
“目前，绵阳的商业综合体同质化竞争严重，缺乏有特色的项目，导致项目辐射区域有限，再加上电商对行业的冲击巨大，经济下行致使购买力紧缩，很多人不愿去商场购物。”陈先生表示，许多开发商因为限购而进入商业地产，但商业开发与房地产开发区别很大，对开发商而言，在资源、资金、人才、运营等度方面都提出了较高的要求。
一位不愿透露姓名的地产界招商人士指出，绵阳商业地产的品质整体不高，缺少成功的本土标杆性的商业项目，本土开发商在招商上缺乏资源，且不愿走向全国去招大商，难以吸引重量级的连锁品牌入驻。“如今引入大品牌，远比前几年要困难，品牌方不仅在租金补贴、商铺位置上有诸多要求，而且会对项目本身的定位和运营有多方的考量。”
该人士表示，绵阳本土开发商资金成本较高，为快速现金回流，都以出售商铺为目的，缺乏集中运营管理，难以被大品牌相中，只能引入一些私人小品牌，最终导致商家鱼龙混杂，辐射力和影响力都有限，生意冷清，恶性循环之下，项目难以支撑下去。
前期规划不力，后期运营不善，让开发商尝到了同质化、高空置的苦果。
目前，绵阳多数地块的规划都是写字楼+底层商铺+住宅，商业的类型和品牌同质化日趋严重，招商、面积和商业定位趋同，导致商业的竞争日趋激烈。
陈先生表示，绵阳商业地产有过剩迹象，主要表现在区域布局不均衡，项目多集中在同一商圈，导致局部过剩。比如临园口商圈，同一品牌扎堆现象严重，商业项目冷热不均。“商业项目本身是投资性的，有一个优胜劣汰的洗牌过程，不能产生商业价值的项目，最终都会被市场所淘汰，这过程也将推动整个行业的进化和发展。”
[#突围 能“营”才能“赢”#]
突围 能“营”才能“赢”
商业地产困局的背后，暴露了行业在一路高歌猛进中的种种风险。如何破局突围，不仅是绵阳，亦是全国之考。
绵阳宜家美国际家居总经理张刚，集宜家美十年经营经验之大成，为业界所称道。他认为，未来绵阳商业地产将会面临非常巨大的挑战，这种挑战体现最集中的就是同质化问题，如何把商业地产项目做出自己的特色，是商业地产运营公司和开发商都特别需要去考虑的。
“商业地产难做，根源在于定位和运营。一个商业项目在开发之前，必须有非常清晰的定位，明确自己的消费群体是怎样一批人。”张刚说，项目定位一定要与位置条件、消费群体相符合，才能为后期的招商、运营带来一个好的支撑。商业地产项目一定要先做商圈分析调研，根据顾客需求、商圈特征来做项目定位，然后再去做建筑设计，建筑设计要考虑到商圈需求、动线规划等方面，这样才有可能做出合格的购物中心或者专业卖场。
张刚表示，商业地产能“营”，才能“赢”。即使前期项目定位与招商工作都顺利完成，后期也要不断投入运营，才能凸显其商业价值。“专业的运营团队，每隔一段时间，会对商业项目进行小范围调整，这种调整包括引入新的业态，根据品牌营收调整位置等。”
同时房媒资深人士陈先生认为，虽然绵阳目前商业地产存在同质化的过剩迹象，但仍缺乏引领片区的、有主题有特色的大型城市综合体，有实力的开发商依然有机会，但一大批实力不够的开发商将会被市场所淘汰。
他建议商业地产开发商要高度重视消费者的体验感，要细分客户群体，深入挖掘市场需求，在体验式、差异化等方向上寻找更大的发展空间。
张刚也强调，现在做商业项目，不再是单纯的你买我卖，而是强调体验与零售相结合，比如一些购物中心可以通过电梯小姐、雨伞、旋转木马、儿童车、化妆间等服务，迅速提升人气，开发商也可以通过各种商业运营来创造出色的体验，从而不断地为项目和区域增加价值。说白了，绵阳商业地产要想一路走好，贵在差异化发展和经营和服务上的创新。（文/陈虎）
