将2015年定为中国房地产市场的“政策年”毫不夸张，不到1年时间，政策如“十二道金牌”接踵而至。无论是中央政府，还是地方政府；无论是政策出台的数量，还是频率，这一年都堪称是历年之最。所有政策都传递出一个明确的信号：房地产从“抑制投资”、“从严调控”转向“支持”、“促进”、“稳定房地产消费”。
不过，这似乎还不是终点。进入11月份之后，“去库存”成为房地产政策关注的重点，高层多次就此问题密集发声，这在以往是十分罕见的。从中央经济工作会议结束之后发布的消息之后，不排除2016年再次出台楼市新政，化解高库存这样一把悬在中国经济头顶的利剑。作为三线城市绵阳，必然是是考验购房者承受力的一年，也是提振开发商信心的一年。2015年即将过去，我们有必要回顾一下，是哪些关键词在影响绵阳楼市，或许能更清晰地了解绵阳楼市一年来的变化，以利于对未来市场发展趋势做出准确的判断。
关键词——降息降准
今年以来，央行共五次降息降准。截至10月24日最后一次降息，5年以上的贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。这个利率标准已经是最近几年来最低的。简单来说，以等额本息，贷款40万元30年为例，5次降息后，月供减少314元，总利息减少11.3万元。多次降息与降准，大幅降低了企业的资金成本，提高了市场的流动性。
房地产开发属于资金密集性行业。对于房地产开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本。对于购房者来说，央行降息将大大减小购房者的贷款压力，一旦购房成本降低，购房者入市的积极性就会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程。
关键词——降低首付
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。此外，财政部、国家税务总局发布，个人转卖普通住房，免征营业税期限由原来超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。9月30日，央行和银监会联合下发通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。首付降低拉低了购房门槛，但是这通常只会影响到首次购房群体，真正对改善性和高端购房群体的影响不大。
关键词——公积金放宽
公积金的放宽，除了首付降低之外，贷款额度也是一个重要标志。今年以来，全国各城市均提高公积金贷款额度。对于购房者和开发商来说，无疑都是一个利好的消息。但公积金贷款也有一定的限额，对于房价不高的绵阳来说，公积金贷款的限额或许远超于房价总价，但对于房价高的一线城市来说，公积金的上限或许还不够承担房价首付。
10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。当然，住房公积金贷款全国互通目前仍存在较大难度。不过，随着公积金异地互贷政策具体实施方案，想必会对于楼市产生一定的助推作用。
关键词——不动产登记
3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施，明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信 息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。
不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。同时，不动产登记制度并不会直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。
关键词——放开“二胎”
中共十八大五中全会宣布，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。全面放开“二胎”，看似与房地产关系不大，但是对整个市场而言却是一个潜在的利好消息。待全面“二胎”政策正式实施，学区房或将更为吃香。届时，“小三房”和“小四房”也有望成为购房刚需。
关键词——契税减半
中央层面不断出台利好政策的同时，省市两级政府也一直在跟进。今年4月以来，四川省公布并落地了一系列涉及信贷、税费、用地供应、住房公积金领域利好房地产业政策。这一组合政策的迅速发布，意在支持房地产调控回归正常化，确保房地产市场保持健康稳定发展。在今年5月底举行的绵阳房地产交易会上，绵阳市政府专门出台了优惠政策：1、给购房者补贴全额办证规费，给购住房者补贴50%契税；2、在绵阳科技型中小企业创业的高校毕业生购房，符合条件的可给予最高额不超过2万元(本科)-5万元(博士)的安居补助，并且可享受最高不超过50万元的公积金贷款；3、开发商提供房价2%以上的优惠。
关键词——互联网+房产
创新是楼市营销的一个永恒的话题，随着互联网方方面面地逐渐渗透，房地产也搭上了“互联网+”战略的快车。回顾2015这半年来绵阳楼市的营销大事件，就会发现“互联网+”已经给绵阳房企营销带来了潜移默化的影响，诸如微信营销、互联网病毒式传播等已屡见不鲜，更有房企与淘房家居网电商平台合作卖房，与其他电商合作的金融产品如众筹、狂拍等模式层出不穷，爆点十足。
关键词——烂尾跑路
2015年以来，由于房企资金紧张，全国多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”现象。今年，绵阳烂尾跑路楼盘剧增，明突出的是临园路西段的临园大道191、御营坝的浩兴•城南御郡、剑南路东段的瑞阳首座等等。市场研究机构认为，当前楼市分化仍然明显，中小城市房地产市场仍暗藏风险，将有大量中小开发商被淘汰出局。购房者买房或投资必须擦亮眼睛。
关键词——土地市场零成交
从2014年下半年起，绵阳就已经没有商住（商服）用地成交，流拍率100%，堪称“史无前例”。业内人士理性分析，从供应上看，供应量减少，房企选择面窄是今年土地成交市场全面流拍的一大原因。前几年绵阳楼市火爆，导致开发商拼命囤地，根本开发不过来，从而提前透支了今年土地市场成交。
有人认为，“都是库存惹的祸”，中央有政策呼吁目前库存量大的城市，控制供地规模，所以今年的土地供应量明显减少，也是导致成交降低的主要原因。绵阳地价何时才能重新升温并卖个好价钱，业内有人认为这要看绵阳楼市去存量的速度和经济向好的力度，根据目前市场行情，或许要2——3年后才有所改观。
关键词——鼓励降价
本月21日结束的中央经济工作会议上，对房地产市场不仅明确提出了“去库存”的要求，而且首次鼓励开发商适当降价，促进行业兼并重组。有业内人士认为，鼓励开发商降价，则要看在政策上如何支持，毕竟楼盘定价属市场行为，政府不应过多干预。（陈虎）
