5月3日，深圳规划和国土资源委员会（下称“深圳规土委”）在官方微博上发布了一则《我市开展商品房现售试点工作》的说明。这则说明写道：为深化改革，进一步规范房地产市场，深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。
实行了22年之久的商品房预售制度如若改变，将对中国内地房地产行业带来地震式的洗牌效果。
预售制度改革启幕
深圳规土委称，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中，也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。
出于促进房地产市场健康有序发展的目的，深圳出台了商品房现售的试点工作。
《第一财经日报》记者查询发现，《协议》是广东省政府与住房和城乡建设部在2015年4月8日签署的。根据协议，双方将以部省合作的方式，共同推进城乡规划、新型城镇化规划建设、绿色建设体系、住房制度、现代建造、行政管理等方面的改革，将广东建成国家城乡规划建设体制改革试点省，努力为全国住房城乡建设改革和发展创造经验。
由此不难看出，深圳试点商品房现售，其目的是为全国的商品房制度改革提供先试先行的经验。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受《第一财经日报》记者采访时也表示，深圳试点商品房预售制度改革是决策者从规范市场的角度出发，是为了更好地保护购房者利益，让市场更加透明。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，一线城市及热点二线城市未来都应该会逐渐从预售制度转变为现售制度。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期内，商品房现售制度不太可能会全面推广，“这项制度涉及的面太广，是一项庞大的系统工程，落地需要较长时间”。
商品房现售试点的启动，大量的相关配套政策与细则也需同时进行。
比如，对于开发商来说，如何加快各项报批审核，如何获得更为便捷的融资渠道、成本更加低廉的资金，颇为重要。
而另一方面，不少实行商品房现售制度的国家与地区都有较为完善的融资体系，尤其是REITs，融资成本相对较低。相比之下，中国内地的开发商融资渠道相对更少，主要以贷款、债券、信托为主，REITs才刚刚起步，融资成本也更高。
“（比如）怎么保证开发商不出现资金链断裂的问题。卖期房的话资金马上可以回收，但改为现房（销售）后这一年多时间不仅无法回收资金，还需要更多的投入，这对房企的要求更高。”顾云昌分析。
行业或重新洗牌，成本会否转嫁给购房者
商品房现售制度与预售制度的最大区别就在于，资金门槛会被大大抬高，多数资金实力较弱的中小开发商将被挡在门外。以往，受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可实现“空手套白狼”的经营模式。
一般来说，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金（下称“预售资金”），其中，自有资金、预售资金的规模相当，各占总资金的四成左右。
举例来说，如果一个项目的总投资是50亿元，开发商一般只需要有20亿元自有资金、10亿元借贷及融资作为启动资金，剩余的20亿元来自预售资金。而这笔预售资金的成本全部由购房者承担，按照开盘到交付2年、预售资金年化利率5%计算，利息约2亿元。换句话说，预售制度为开发商提供了免费的22亿元流动资金，同时能提前锁定利润，将回笼的资金用于其他项目开发。
若实行商品房现售制度，开发商将失去巨额的预售资金的支持，转而要占用自己的流动资金或通过其他融资方式获取资金。
“现售制度之下，开发商的负债将会进一步提高，同时，银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。从这个角度来说，资金实力雄厚的房企更有机会进入商品房现售市场。”严跃进表示。
一位开发商人士也对《第一财经日报》记者坦言，如果现售制度全面推广，将加速行业洗牌。目前土地已经越来越难获取，现售制度会进一步抬高门槛，中小房企日子将越来越难过。
现售制度还将降低开发商挣钱的速度。过去在预售制度之下，很多开发商强调“快周转”，一个项目从拿地到预售，最短的只需5~6个月，多数保持在8~10个月之间。但换成现售制度，从拿地到销售的周期将延长至3年左右，甚至更久。
长远来看，现售制度对房价的影响则有待观察。一方面，现售制度将减少土地市场的竞争，维持土地价格的相对平稳，降低开发商的拿地成本；另一方面，现售制度拉长开发周期，抬高资金成本，最终或许将转嫁给购房者。
