经开区作为今年绵阳楼市主战场之一，十分给力，小淘统计了一下，光是待售的项目就已达13个。远超过绵阳其他城区，荣登2018年绵阳城区新楼盘存量榜首。
（2018年经开区待售楼盘）
以上楼盘中还有许多未公示信息，在受关注程度上，已面市的楼盘因有了较全面的信息，能够实地考察占据了优势。据淘房家居网官网上，网友意向楼盘数据显示经开区有两个楼盘受关注度较高，其中之一就是神州南都3期。不难理解，在绵阳房价不见涨停的形势下，诸多刚需越来越不好买房，神州南都又是主打高性价比的楼盘，受关注度高也合乎情理。
话不多说，为大家献上此次小淘前往经开区神州南都的踩盘报告。
板块区位
潜力板块 品牌房企齐聚 坐享板块红利和资源
（经开区位于绵阳主城区南面，辖区面积近70平方公里，包含塘汛镇、松垭镇和城南街道。）
经开区作为作为绵阳主城区的“新生儿”，成立于2000年8月，2012年10月经国务院批准升级为国家级经济技术开发区。论繁华程度、居住人口、发展历史，都不如主城区其他几位兄弟。但不足20年的时间，经开区未来发展属性已逐步显现。且说昨年下半年恒大、领地、中梁等品牌房企抢滩绵阳，无一不是在经开区拿地。品牌房企较强的开发、整合能力，给整个板块未来发展又打了一针定心剂。
神州南都位于经开区绵州大道中段1号，位于经开区北部，从项目所在位置看隶属于城南街道。
经开区着力打造“区域商业中心、汽贸商圈、滨河商业新区”等五大板块项目。城南、塘汛、松垭三个综合性区域商业中心正在形成。神州南都坐落于汽贸商圈，项目北面为博雅海润广场衔接滨河商业新区，享有政府的总体规划，发展起点高，坐享板块发展红利和资源。
项目突出的生态资源，步行10分钟可达涪江大坝，空气宜人，是散步观景的好去处。
南湖体育公园占地28万方，与项目直线距离1.55公里左右。湖面21万平方米，内有斗姥殿、太乙宫、玉皇观、竹林园等；公园内设有观景亭、游乐园、游泳池、农家乐等。
项目规划
体量大 刚需盘 居住有人气
神州南都由绵阳水岸假日房产开发，该公司成立于2005年，位于四川省绵阳市经济开发区绵州大道北段13号，主营房地产开发与经营，拥有房地产开发企业二级资质。
项目总占地约250亩，总建筑面积70万方，是经开区排名靠前的大体量楼盘。项目规划住宅均为高层，容积率3.45，我认为符合刚需盘的定位。居住区已经呈现了包含了住宅、商业街、酒店、幼儿园等多种业态，大盘应该具备的优势在项目上有非常充分的体现。
项目分为三期开发，共规划有16栋高层住宅，商业形态包含独栋商业和住宅底商。一期规划6栋住宅+3号楼独栋商业；二期规划5栋住宅+9号楼独栋商业；三期规划5栋住宅。
项目内9栋住宅总楼层均为30层，以阵行列式布局分布于小区中庭。仅是单一的行列式布局已经落后，项目外围临街的7栋住宅呈半围合式布局，总楼层在22-28不等。这样的布局有助于获得良好的日照和通风条件，住宅之间产生的落差利于获得更好的视野空间，居住舒适度更高。对形成良好的社区氛围和商业街区也有帮助。
项目1、2期已经交付入住，周边的海润广场、嘉来涪滨印象和昱鑫居均已交付使用，有一定居住人气。生活需求得益于自身规划的商业和周边小区，配套设施算是比较完善。
配套设施
缺乏大型商业 教育资源少
交通条件
神州南都位于绵州大道北段与机场东路交汇处，绵州大道北段衔接一环路南段，拉伸至飞云大道。不堵车的情况下，7分钟车程可直达南山中学、南郊机场；
南湖汽车站距离项目1.5公里，乘坐公交车一站可达。但我在前往神州南都的路上看到机场西路某一段坡路正在进行道路施工，道路左右均在施工，行车道变窄，竣工时间未知。若是从飞云大道行至此路段，非高峰时段还好，道路略显拥挤，但还是畅通。若是早晚高峰，预计交通比较吃力。
离项目最近的同立汽车城站仅有60米，可通往涪城区、松垭镇、绵阳火车站、玉皇镇、杨家镇和齐心村。
距离项目300米范围内有红桥路中段站和机场路口站。可通往涪城区、经开区城南街道段、园艺山、平政汽车站、游仙区、南郊机场等。
商业配套
（2期商业仅有部分入驻）
项目周边商业多为社区底商，自身规划有独栋商业和临街商业。目前1期商业已达到饱和，现已有通州府酒店、儿童摄影馆、艺术培训中心、中国银行、绵阳市商业银行、全友家居、健身房等；2期小区主要出入口位于项目西面的大门，周边已陆续有商家入驻。周边无大型购物广场和超市，生活需求的解决需依赖于周边其他社区。
（位于项目北面的海润广场商业已经呈现，有社区卫生服务站、电信营业厅等）
（3期正对着农贸市场，比较便利，直线距离200米且隔条马路，生活噪音影响不大）
（农贸市场内的超市，满足基本生活需求）
CBD万达广场预计今年12月正式开放，距离项目1.4公里，从项目步行至CBD万达广场需要19分钟。
教育资源
经开区教育资源并不丰富，区域内仅有3所小学分别为富临实验小学南塔分校、富临实验小学以及塘汛小学，1所中学—绵阳十一中。
经开区内仅有的公立小学—富临实验小学，正在进行扩建，位于神州南都3期东侧，建成后孩子上学十分便利。
外国语实验砂砾蒙养幼儿园位于1期商业东北侧，临近售楼部。项目周围1公里范围内有九所幼儿园。
产品规划
神州南都3期推出的17号楼共有2个单元，总楼层均为29+1，梯户比均为两梯四户，有3个户型可选。B1户型为四房，建筑面积约128㎡；B2户型为三房，建筑面积约107㎡；B3户型为三房，建筑面积约106㎡。
B1户型建筑面积如图所示，户型结构方正，保证空间使用率，南北通透。共有58户，分布于17#一单元1-29层的1号房，俯瞰富临小学；二单元1-29层的4号房，可观赏小区庭院景观。
B2户型建筑面积如图所示，共有58户，分布于17#一单元1-29层的4号房；二单元1-29层的1号房。该户型坐南朝北，单临小区庭院景观。
B3户型建筑面积如图所示，共有116户，分布于17#一单元1-29层的2、3号房；二单元1-29层的2、3号房。该户型坐北朝南，观景视野较B2户型开阔。
B2、B3户型客厅开间为3米9，B1户型客厅开间为4米2，3个户型的客厅均与景观阳台相连，视野更加开阔，更多的阳光进入房屋，保证充足的采光。主卧开间均为3.5米。综合产品面积段、梯户比、建筑规划和产品设计，我认为达到刚需居住的标准。
但17号楼1单元的1-11层有13户不能满足日照需求，2单元1-15层有32户不能满足日照需求。对该楼盘有意向的购房者建议向售楼部人员确认后再做决定。
不稳定因素
一、该地块正对着神州南都三期东南门，堆积了周边的建筑垃圾，用地属性不明，未来如有动工规划，将会影响居住舒适度。
二、小淘踩盘完毕正准备回程，快到5点，富临实验小学和外国语实验幼儿园正是学生放学，道路十分拥挤，交警在指挥来往车辆让行。该状况预计会持续半小时左右。
购买建议
1期和2期有部分住宅临交通干道，3期仅有18号楼临街，目前已售罄。待推得17号楼位于小区内，紧挨着富临实验小学。富临实验小学扩建完成投入使用后，非工作日时段对住户的生活起居无严重影响。
此前项目3期推出的18号楼成交价在8400-8500元/㎡，17号楼的成交价预计在这个价格区间浮动。对比1.5公里外的CBD万达8300元/㎡的售价，神州南都的居住纯粹性更胜于一截。再对比经开区其他楼盘动辄9000+的售价，下半年将会开盘的领地、恒大，售价不会低，小淘认为刚需可重点关注神州南都。
（涪滨西路上的来往车辆）
以上信息数据来源于小编实地观察、售楼部、官方平台和网络，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
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