•本篇推送适合改善/刚需购房者
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今年面世的楼盘50余个，都主打高层住宅。绵阳住宅市场中，多层、洋房住宅的身影在逐渐消失。而本周踩盘报告的楼盘，是绵阳目前仅有的在售的洋房之一，也是涪城城区洋房在售的唯一楼盘。对于这个楼盘，想必已有很多绵阳人耳熟了，2016年它就已经面向绵阳住宅市场。至今已有1年半，准确说，它是尾盘在售。
南山一号二期御珑藏售楼部
南山一号二期御珑藏位于涪城区南塔路一段16号，坐落于南山上，与南河片区咫尺为邻。项目北侧为已交付入驻的南山一号一期，但除南山一号项目外，并未看到有其他新的项目。
南山一号二期御珑藏
南山位于绵阳三江交汇之处，是绵阳城市建设规划较早的区域。闻名川内的南山中学坐落于此，绵阳气象局、南山公园、七五六厂均在此。南山片区与南河片区隔安昌河相望，南山下便是经开区，相对“孤立”的位置，让项目有种孤军奋战的感觉。且目前除南山一号外，没有其他知名品牌房企开发的项目，整体居住品质较弱。
位于南山上的756厂家属区，老年居住者偏多
对比临近的经开区城南片区，区域价值差异明显。
但是，有一点需要说明，项目南侧有待开发地块，不排除后期有自发成长的可能性。
项目南侧为待开发用地
一、配套设施
项目周边住宅均已有些年份了，配套设施还是能满足的日常生活需求。最为突出的优质配套当属与项目直线距离仅有600米的南山公园和南山中学。
名校周边 学区房
项目规划建设有幼儿园，关于入驻的幼儿园更详细的信息暂未透露。项目周边一公里内有四所幼儿园，一所小学，一所高中，一所航空学校。据2018年义务教育秋季招生表显示，项目划分学校为南街小学和七中。
康安城南小区内的育新幼儿园
交通略显单一
南山上交通道路普遍为双向单车道，南塔路主要承担起通往南山中学的车流，因此，在高峰时段，该条道路会比较拥挤。
项目南侧大门斜对一条公路
项目南侧有两条路连接南山路，均为单车道，高峰时段，可能会存在拥堵的情况。
位于项目南侧的另一条路，更显狭窄
我在地图以及公交网站查询到，目前仅有807路公交车在南山上通行，通往游仙区、涪城区。6路以及10路也可达到项目，但需步行一定距离。
南山一号二期御珑藏售楼部前的公交车站
基础生活配套齐全，无大型商业
南山中学与项目直线距离600米，为了保障更好的教学环境，周边无大型商业中心，但基础生活配套还是比较完善。二期规划有住宅底商，目前生活配套主要基于一期的底商和周边社区商业、南山中学周边的餐饮一条街。
一期商业已经呈现
在长虹七五六厂家属区对面一家菜市，由于是下午，基本没有小贩出摊
二、项目规划
长虹南山一号二期御珑藏由长虹置业开发，项目占地面积约84亩，规划为小高层+洋房两种产品形态。容积率为1.5，为低密产品配置。
二期以南北朝向的阵列式布局呈现，保证了项目通风采光的效果。共规划有14栋住宅。4栋12层小高层+10栋6层洋房。小高层住宅集中分布与南侧，保证了小高层住宅的观景视野，也为洋房产品隔断了南侧待开发地块带来的未知隐患。
三、产品价值
1、产品定位
虚线部分为二期御珑藏
在低密的优势下，洋房产品梯户比配置为一梯两户、一梯三户。这一方面由于公摊面积更小，再加上一定的赠送空间，实得空间更大，居住舒适度也更高。
此外，从产品面积来看，规划为89—126㎡不等（不包括洋房的顶跃和底跃）的产品，其中最小的89㎡产品和最大的126㎡产品均是三房双卫的配置，是洋房产品供应的主力。
结合以上来看，其洋房产品是具有改善品质的。
2、产品分析
明确了定位，我们再来看产品。项目目前仅有26#、28#、29#在售。
以其主打的89㎡的洋房产品为例。
该户型分保证了主要功能空间均面对主景观。客厅开间为4米，搭配4*1.8米的景观阳台，观景俱佳。主卧和一个主要次卧的开间分别为3.5米、3.2米。但是，整个空间并没有明显的动静分区，未来在使用上势必会形成相互干扰。
再来看同样是主力产品的I2户型。
同样的三房双卫配置，相比89㎡的产品，我认为126㎡的产品表现更佳。该户型位于26栋，均朝中庭，南北通透，景观视野比较开阔。但仅有客厅、主卧面朝主景观，客厅、主卧和一个主要次卧开间分别为4米、3.5米、3米。
四、价格和购买建议
项目的洋房产品单价9500，对比绵阳其他区域，已经和部分高层住宅售价相当。
对比位于经开区且建设规模相近的三汇英郡，5月1日开了一批次洋房，售价过万，目前已经售罄。而金海南城首座阳光里是尾盘在售，可选择户型、楼层均受限制，单价在9300-9400元/㎡。
就读于南山中学的学生中，有部分是家庭陪读。因此，对于以家庭为单位置业的购房者，该区域的教育属性＋价格非常诱人。如果你是刚需，对于洋房产品的接受度取决于个人。
五、注明
一、产权年限：项目共两期，均为2012年拿地，2082年到期。
二、物业：项目均为长虹置业自持物业管理。
三、在实地，二期部分住宅已经修建完成，对比住宅外观设计，我认为一期以及二期小高层似乎更好。
二期御珑藏
部分小高层住宅已完工
四、在踩盘前，我大致了解了部分关于该项目的传言。
来源于百度
关于这个问题，我咨询了售楼部的工作人员，但没有得到明确答复。在售楼部，我看到了下图的公示：
以上四点，仅供参考。关于项目更多信息请咨询售楼部。
数据来源于小编实地观察、售楼部、官方平台和网络，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
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