淘房家居网11月9日消息 看到这个题目，也许有不少网友要窝火，说涨是你，说跌也是你，这不是自相矛盾吗?其实不矛盾。绵阳的房子永远是涨的。这是我说过的，这是从长远看，从整体过程看。绵阳的房子是要跌的，这也是我说过的，大涨之后必然会出现一点跌幅。这个跌是相对的，永远不可能跌到上一轮涨价前的水平。跌，在某种意义上也可以看成是下一轮涨价蓄势。
好了，今天我们就来聊聊这一轮绵阳楼市的跌势图。当然，见仁见智，仅供参考。
绵阳房价的下跌，其实从7月份就开始了，当时房企都不敢承认，做得很扭扭捏捏，既想当婊子又想立碑坊那种，搞些特价房、抵款房，加大优惠力度等方式来隐性下跌，俗称“假摔”。到了10月中旬，中梁壹号院率先将开盘价定到7900元每平米起，实际成交价低于7900的还不少，这标志着绵阳楼市开启了名正言顺的“跌”时代。中梁壹号院房价由“8”转“7”实现软着陆，绵阳刚需房源想重返“8”字头，恐怕要等到2022年后的下一轮涨势了。
那么，绵阳房价到底会实现怎样的跌法呢?
从区域上看，经开区最先跌。经开区房源最多，压力最大，最容易打价格战，所以中梁壹号院实现了最先跌。经开区都跌了，其他区域还按捺得住?
但经开区毕竟是绵阳楼市开发的热点，城市场发展的重点区域，商业、教育、医疗配套将有实质性突破，加之与老城区实现无缝衔接，又坐拥三江湖等稀缺资源，最先跌的是它，但跌幅最大的可能却是安州区和教育园区。
安州区离主城区远，属于产业起步期，放长线可以期待，近两年区域实力不会有实质性提升，所以楼市遇遇带来的下行效应大，明后两年，安州区楼市的日子就比较难过。大家还记得上一轮楼市疲软期吗?五和苹果社区每平米卖到2900元的一口价，与主城区房价足足差了2000元。
教育园区离城较背较远，各种配大度设施都还很不完善，加之名为教育园区，却是以私立学校和中高级学府为主，与你的孩子接受基础教育毫无关系，这就很尴尬了。由于周边的楼盘都不是真正的学区房，所以也是跌幅最大的区域之一。
梳理一下，涪城、经开、高新三区的房源保值性就要强一些。
从房企和楼盘属性来看。大房企的房子最先跌。大房企的嗅觉灵敏，最容易引领和左右市场，同时，它们的销售目标压力也大，所以用最先跌价的方式来抢占市场，中小房企只有跟风的份。跟风者往往挨得最惨，明后两年，“一口价”、“每平米直降一千元”必然属于房子卖不动，资金周转很恼火的小开发商和小楼盘。比如上一轮的五和城南新天地。
从房源品质和性质来看。过时的房源如“老旧破”、“高大密”和小产权房、问题房跌得最早又最惨，过时的产品不好住也不好卖，必然挨上当头一棒。别墅房源不会最先跌，反正都属于楼市中的慢销品，能忍受住寂寞，但本身受众人群较小，当人们都不关注楼市的时候，别墅房源不仅要跌，而且跌幅也很大。00年代，富临山庄的别墅当电梯高层卖的笑话，同样可以在这一轮市场疲软期上演。特别是度假性远郊别墅，在三线城市，本身就处于很尴尬的局面，没准会出现价格“腰斩”的喜人局面。
买房子就是买地段，有问题的地段最先跌而且跌幅大。比如靠近加油站、加气站的房源，靠近立交或铁路的房源，高压电塔和电视塔旁边的房源，玻璃幕墙对面的房源，十字交叉的大路旁边的房源，靠近医院和寺庙的房源，临近污染源的房源等等。这类房源轻则不宜居，重则有安全和健康隐患，必然充当房价下行的急先锋。
还有一类房源，本身地段没问题，也适合居住，价格也不高，买首套房的新城市人群很容易买到这类房子。这类商品房一般在城中村周边、城乡结合地段，城市新区居民点周边。若以商品房占主导，有一部分少量的居民点不要紧，一以自建房、安置房为主的居民点占到了主导地位，周边的商品房必跌无疑。为什么呢?大环境不好，居住品质上不去。记住：买房子就是买圈层。
