一二手房价格倒挂，是指相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新开盘的一手房价格。
在绵阳，一二手房价格倒挂最严重的区域，要数园艺山。
为什么这么说？先来看一个价格表。以九洲大道为界，抽取了在售的几个楼盘以及周边的二手房做的房价对比表格。
需要注意的是，经过抽样调查，单价过万的二手房精装修居多。
以上数据均来源于以公开市场数据，为挂牌价，与实际成交有一定出入，实际成交价格以合同约定为准，仅供参考
表中，深绿色部分为在售楼盘，通过对比，我们不难发现多数二手房的价格与新房持平，甚至远超过新房价格。从园艺山片区的新房价格和二手房价格来看，新房价格普遍低于二手房价格。
为什么一二手房倒挂这么严重？
先从园艺山的地理位置说起，科创园位于绵阳城区西北部，属中心城区“一主四副”中心体系中的园艺次中心地区。在5公里辐射范围内，连接三大板块六个服务中心，如高水组团服务中心、市级商务中心、花园组团服务中心、普明组团服务中心、青义组团服务中心等。同时还是绵阳市域绵安北发展带上串联绵阳旧城区与科技城集中发展区的重要链接地区。
也就是说，在外围交通拥堵、内围公共交通亟待完善这两点问题得到解决后，不仅便捷人们北上西下，还将加强涪城、高新以及金家林和园艺山的联系，更能将周边地区的优质配套资源囊括进来。
作为新区，科创园在成立初期，为了吸附人气，陆续开发了许多住宅，但因为土地面积有限，新房这几年都很少有。
随着园区定位越来越明晰，科技和教育为主要发展方向，涉及电子信息、软件、新材料、生物技术、环保等高新技术行业，拥有绵阳科技创新中心、大数据中心和九洲等科技型企业。
作为重点发展板块，政务中心的搬移，教育、商业、园林绿化等配套日趋熟，已逐步把最好的资源向园艺山板块倾斜。
日渐成熟的园艺山片区携带着突出的教育资源，成为了热门置业地带。
此外，坐山拥水是近年绵阳房地产开发的热点，购房者也很吃这套。板块发展带来的资源倾斜，吸引了更多购房者的目光。
不难看出，一二手房价格倒挂，说明经过数年发展，园艺山板块价值初现，溢价能力强，反衬了区域新房的未来发展潜力。
这是科创园近年来的发展概况，让我们回到房价对比表，园艺山片区一二手房价格倒挂还体现了3点问题：
1、去年及前年，绵阳房价的快速上涨让持币观望的刚需已经停止观察，园艺山这两年的新房供应远低于市场需求。新房的稀缺，满足不了购房者的需求，于是就将购房目标转向二手房。
2、今年绵阳楼市回归平稳发展，新房定价趋于理性，新开楼盘均价在7000以下，能够接受单价近万的购房者，大多都是偏改善型。
3、购房者选择园艺山二手房的原因除了有充足的房源供选择以外、更由于是现房因素。
“所见即所得”是市场中二手房与新房竞争的最大优势，但这个优势在华南地区酝酿现房销售政策、全国首个现房销售试点项目亮相的大趋势下已经逐渐弱化。
广东省酝酿现房销售
深圳市推出首个商品房现房销售试点
同样的配套、资源，对于不急于居住的购房者来说新房的选择更加理想。以科创园板块以小高层、大面积产品赢得市场关注的倍特香槟华府为例，位于九洲大道以南，是园艺山片区发展相对成熟的板块，商业渐有起色，更是聚集了多个私立学校。从区位看，倍特香槟华府位于科创园区八角北路，在园艺山板块的西南角。
倍特香槟华府在园艺山整个板块所处的位置
从行政布局看，科创园的空间结构为“一带两轴三核八区”，两周指南北城市发展轴，加强南北联系，提升区域发展;中部生活服务周，贯通多个社区，提升生活服务品质。中部地带又由两个部分组成，一是以商业服务、文化教育为主导的东西综合发展带，加强主城中心与科技城联系，构建城市东西经济发展带，带动区域发展；另一部分则是高密度居住社区。
在城市化进程的发展过程，虽然产业和政务集聚会为片区吸附大量人口，居住集聚其实也是不可忽略的重点。
倍特香槟华府所处一带正位于高密度居住社区内，北侧是以商业休闲为主导的乐享服务核。周边的树高卡地亚、太阳城、爱风家园等小区已经交付入住，已经逐步发展为生活氛围浓厚的居住型片区。
经过梳理，除了地段、配套，我发现倍特香槟华府的几个户型也有值得说道的地方。
绵阳少有的4.5米层高设计，在香槟华府出现了
“4.5米的层高，用来做复式住宅足够了”。我司装修部门的同事说到，在市场中流通的住宅，常规层高是3米，能够修到4.5米的商品住宅一般是在一层挑高层或是顶层，这在绵阳目前在售的楼盘中非常少见。
而倍特香槟华府现在在售的产品中，恰好就有4.5层高的户型，分别是140㎡A3户型、143㎡A1户型。
先来看看这两个户型
A1户型建筑面积约143㎡，为四房双卫设计，是5号楼及6号楼的主力产品，均为南北朝向。也是这所有户型中，朝向最优的一批。该户型的客厅、主卧和书房朝主景观面，开间分别为4.7米、4米和3米。纵向中庭达到67米。
A3户型建筑面积约140㎡，为四房双卫设计，分布于5号楼、9号楼朝中庭的一户。该户型为东南朝向，两侧采光但不南北通透。相比较A1户型，A3户型两侧均朝67米间距的纵向中庭，观景视野俱佳。
关于这两个户型，除了4.5米的层高可以通过向高度要空间的设计思路，做成复式结构，提高实得使用面积，空间布局也不显紧凑。具体可参考如下：
可参考案例如图
一梯两户的板式结构，我认为也很适合对居住舒适度、私密性有高要求的改善型购房者。
除了这类少见的产品，倍特香槟华府也有一些常规层高的户型在售。分别是108㎡C户型、127㎡D户型，在售楼栋是3#、7#，均为两梯四户的设计。
C户型建筑面积约108㎡，为三房双卫的设计，分布于3号楼和7号楼朝内的两户。我认为这个户型有两个亮点，一是在于客厅、主卧和一个次卧朝主景观面，这个中庭景观达到了166米间距，观景视野相当开阔。第二点是1.5卫的设计，在保障私密性的前提下，能够同时容纳3人使用，空间使用率提高，在一定程度上避免了卫生间不够用的尴尬情况。
D户型建筑面积约127㎡，为三房双卫设计，分布于3号楼和7号楼朝外的两户。客厅和两个次卧面朝景观面，开间分别为4.2米、3.5米和3.6米。
综合看下来，香槟华府的各种产品配置，我认为很适合改善人群。原因还在于
香槟华府位于城市绿化带，项目北测紧邻市政配套的40米景观带
通过科创园区规划图显示，整个园艺山板块还将形成“三心四带多点”的绿地系统结构，围绕居住区建立城市绿化景观。
倍特香槟华府位于园艺山板块的城市绿化带，同时项目北侧长30米的开放式景观绿化带，由市政规划建设。通过项目沙盘能明确看到，这条景观带紧挨着5号楼、6号楼。
关于价格
随着城市建设的逐步发展，政策和交通等多方利好的辐射区域，二手房价格往往偏高，其中又以优质教育资源对接的小区最为明显。在科创园土地资源枯竭的状况下，新房本就是稀缺之物，于是，同个区域、配套都相差不大的二手房成了香饽饽。
我们先来看看倍特香槟华府周边的小区房价，树高卡地亚8600-13000元/㎡、太阳城8400-12000元/㎡。这些小区都已交房多年，在设施及居住品质上与新房不能一概而论。
再来看香槟华府在售的两个主力户型108㎡、127㎡，参考售价8600-9300元/㎡。一层4.5米挑高的两个户型140㎡、143㎡，参考售价9300元/㎡。
新房与二手房价格倒挂，甚至还比部分二手房价格低，如果你是改善型购房者，你会怎么选？
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