前些天，燥热难耐，终于下雨了。不下不要紧，一来就是暴锤，汛期来了，暴雨黄色预警，事情不妙。
和天气一样在发愁的，是那些正在带孩子的家长。
这几天，我身边的同事们，茶余饭后睡午觉的积极性明显减少了，因为还有半个多月就要开学了，又赶上了一年一度的“水淹城”暴雨季，该带自家娃娃去哪里耍呢？
以我多年的办公室经验（开玩笑），即便是开了学，这些家长们又会陷入另一种“焦虑”——幼儿园要不要转学？上哪所小学？...
虽然这些烦恼离我还比较遥远，如果你有深入体验过这种氛围，一定也会像我一样有些着急。
教育，说起来看起来分量很轻，直到真的有一天你成为了一个养育者，才会懂得这两个字背后的付出。
又扯远了扯远了，话题也开始略显沉重了，轻松一点，因为接下来要聊的事情，事关每一个要在绵阳买房换房的家庭，我觉得从某种程度来看，这算是一种“福利”。
昨天的推文最后，给大家摆了一点玄龙门阵，关于为啥最近两年绵阳新修楼盘都开始兴建幼儿园了。绵阳又一批新盘“上新”，一个比一个猛！
把这个话题抻开了说，这些年绵阳一直在尝试的“地产+教育”，正在逐渐落到实处。
地产界兴起一股教育风，要追溯到十年前，也就是2010年。那个阶段的长虹世纪城、恒业塞纳阳光、奥林春天、三江国际丽城都引进了社区幼儿园。
随后的布鲁斯国际新城、枫璟398、九洲跃进路1958以及神州南都也都通过与教育机构合作，引入幼儿园。
举个最近的例子，置信丽都花园城、西城君悦华府和长虹橡树郡这些楼盘，也都规划建立幼儿园。
而且从2018年开始，绵阳招拍挂市场开始出现一些带有“特殊定位”的地块，要求配建幼儿园。
2019年8月27日，小枧两宗熟地拍卖出让，合计222.96亩，根据《涪江两岸部分地区（小枧片区）控制性详细规划修编》，其中一宗要求配建一所18班幼儿园。这就是占地109.46亩的大河村E地块，即现在的阳光城愉景湾。
2020年5月13日，高新区磨家镇飞云社区一宗地块出让（即溪涪和院2期），包括二类居住用地93.16亩、服务设施（幼儿园）用地5.03亩。规划修建的这一所幼儿园是9班制的，就在项目旁边。
2020年7月2日，涪城区龙门镇两宗地块出让，合计64.29亩。其中A地块包括了居住兼容商业用地、服务设施（菜市场、文化活动站等）用地、幼儿园用地。
为什么修幼儿园成为了房企必要的选项？
每一个跟教育沾边的行业，都很有“含金量”，教育机构漫天飞，在孩童红利面前，开发商也在绞尽脑汁，不让自己的业主们“输在起跑线”上。
试想一下，当幼儿园变成了楼盘的附属配套，孩子上学是不是就方便得多了？
另一方面，配建幼儿园也是为了迎合当下政策和社会的需求。
2016年的时候，四川省就提出过要新增普惠性幼儿园，争取普惠性学前资源的覆盖率达到85%；
2018年绵阳市政府出台了相关通知，提出要加大公共财政收入，扩大普惠性学前教育资源供给。
通知内容：
第一条坚持“政府主导、整体规划、科学布局、优先发展”原则，落实市、县市区政府（园区管委会）在学前教育规划、投入、监管等方面的责任，完善有关部门分工负责、齐抓共管的工作机制。加大公共财政投入，着力扩大普惠性学前教育资源供给。
第二条城镇小区配套幼儿园是指在城镇规划建设用地范围内新建居住小区或进行旧城改造时，按照国家标准、规范应当建设的幼儿园。
第三条城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源，应与住宅小区首期同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步投入使用。
第四条城乡规划主管部门应将城镇小区配套幼儿园建设纳入城镇公共管理和公共服务设施统一规划，列入城镇控制性详细规划，按照《城市居住区规划设计规范》和《托儿所、幼儿园建筑设计规范》要求，明确具体位置、用地性质、服务范围、建设规模，确保优先建设，保证幼儿园的规模、数量与城市发展和人口增长相适应。
第五条国土资源主管部门应将城镇小区配套幼儿园用地和建设成本纳入土地招拍挂建设项目成本，按照城乡规划主管部门出具的规划设计条件编制住宅用地出让方案，同时编制小区配套幼儿园供地方案（含委托建设内容），按程序审批。国土资源主管部门在国有建设用地使用权出让合同中，应明确城镇小区配套幼儿园由开发建设单位按要求进行配建。
第六条城镇小区配套幼儿园的开发建设单位在申报建设方案时，应征求教育行政主管部门对配套幼儿园建设方案的意见，并按照国家幼儿园建设标准和城镇小区配套幼儿园委托建设协议进行设计、施工，完成建设。经批准预售或现售的住宅项目，开发建设单位应在销售现场对配套幼儿园的位置、用地面积、建设规模及产权归属等内容进行公示。
第七条城乡建设主管部门应切实加强城镇小区配套幼儿园建设工程质量、工程验收等全过程动态监管。
第八条城镇小区配套幼儿园竣工验收合格后，开发建设单位应及时将新建幼儿园的所有工程资料，按委托建设协议移交属地教育行政主管部门，同时提供移交清单，由接收方签署《城镇小区配套幼儿园接收证明》。
第九条不动产登记部门按照《城镇小区配套幼儿园委托建设协议》和《城镇小区配套幼儿园接收证明》及相应办证要件办理不动产登记。
第十条教育主管部门根据国家相关要求，将接收的城镇小区配套幼儿园统筹安排使用，办成公办或普惠性幼儿园，不得办成营利性幼儿园，优先满足居住小区内适龄儿童入园需求。市教育主管部门要制订并指导各县市区、园区出台普惠性民办幼儿园的认定标准。
第十一条国土资源部门在签订《国有土地使用权出让合同》时，应征求教育主管部门意见。旧城（棚户区）改造、新区开发和居住区建设规划未按规划条件配套幼儿园和未达到建设指标要求的，城乡规划主管部门不予受理报规申请。未获得城乡规划主管部门认可的住宅建设项目（楼盘），城乡建设主管部门不受理报建申请。对存在小区配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建等问题的，在整改到位之前，城乡建设主管部门不得办理该住宅小区竣工验收备案。城镇小区配套幼儿园未经县市区政府批准，不得擅自拆改或闲置，严禁以出租、出售、转让、抵押等方式改变用途。
第十二条本办法自发文之日起执行，有效期五年。《绵阳市人民政府关于进一步加快学前教育发展的实施意见》（绵府发〔2016〕19 号）“市财政按新建幼儿园建设投资额（不含土地费、设备设施费）30%的比例给予补助”的政策不再执行。
构建以普惠性资源为主体的办园体系，服务于民，降低家庭教育刚性支出，这是不是一种福利呢？
既然未来楼盘配建非营利性幼儿园已成定局，为什么实际落地的却只有几家？
非营利性，意味着什么？
意味着开发商自主承建的幼儿园，大概率是收不回来成本的。
地产和教育的结合，也并不是打一声招呼就能解决的简单事，一家纯正的房企要跨界，就好像我们跨行一样，都是从零开始。
这是一场持久战，就更需要有足够的资本和资源整合能力。
教育是绵阳的强项，但名校始终是稀缺的，能够顺杆往上爬并且成功的企业也是少有的。
这里要特别cue一下东辰集团，作为一家本土私营企业，它在教育和房地产领域的成功经验可以被当做参考范本。但它选择的模式也是最难的，参考下图的第③开发商自建教育品牌，相对弱化地产的存在，与教育行业产生更为深入的联系。最终再实现教育+地产的互联，以名校IP促进销售又能提高溢价空间。
图片来源：德勤研究《2017年德勤教育行业报告》
有实力的房企可以跟进这种方式，但东辰的成功至少在未来十年都是很难复制的。
在地产+教育这条路上越走越远的企业代表，还要提到长虹，2018年开启了与少年宫的深度合作，少年宫将全面进驻长虹置业旗下长虹天樾、长虹·南山一号、安州长虹世纪城、长虹橡树郡等楼盘。
通过引入、嫁接优质的教育服务机构，提升住宅的服务能力和口碑，为自己扩大规模打下基础，对长虹、少年宫、业主可谓是一个三赢的举措。
但在更多时候，房企们的选择无外乎前两种模式：①赞助挂靠、②合作办学。
这也给我们一个启示：未来买房，外部配套的优势或许会被逐渐弱化，产品才是考量居住的核心。
根据规划局发布的绵阳市城市公共服务设施专项规划（2014-2020），在465平方公里的核心城区，包括涪城区、游仙区、高新区、经开区和科创区等“两区三园”，规划教育设施538所，共布局普通本科5所、独立学院2所、高职高专5所、成人专科2所、中等专业学校17所、技工学校4所 、完全中学6所、高级中学5所、十二年一贯制学校4所、初中32所、九年一贯制学校23所、小学89所、幼儿园343所。
幼儿园的占比最大，约63.75%，包括普惠性幼儿园。
当城市的公共服务设施越来越完善，除了那些具有唯一性的不可复制资源，例如江、河、公园，新区和老区的差距也会被拉近。
这个时候买房，我们还看地段吗？
我们会更多关注开发商、产品和价格了。
实际上，根据本土房企和外来房企在绵阳楼市的表现来，二者间的差距也在缩小。
以改善为例，九洲云栖湖和东原凯越印江山；
以刚需为例，九洲北郡和领地东原阅城、蓝润春风九里。
在同样的价格梯队里，它们一致受到了市场的高追捧。
这说明了什么？
除了在价格上的优势，品牌打法在绵阳并不是那么奏效，真正务实的还是产品。
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