上周一场激烈的土拍大战才落下帷幕，绵阳这就又挂了一宗商住用地！
而且这块地来自园艺山！单凭这一点，就足以引爆土拍市场了！
要知道，从2019年到现在，园艺山通过公开拍卖的商住土地一只手都数的过来！
地块面积不大，54.62亩，但起拍价并不低，起拍总价约2.97亿元，起拍楼面价约3712.60元/㎡。
话不多说，一睹为快！
预备拍卖地块详情
231号地块
出让面积：36410.57㎡（54.62亩）
规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）
容积率：≤2.2（且居住部分≥1.0）
限高：≤40
建筑密度：≤26%
绿地率：≥35%
根据地块指标，地块后期大概率会开发成洋房、叠拼类的低密产品。
这宗地位于园艺山罗家湾路口，老元通一队，创业大道和元通路交汇处。北侧是家园盛景，从主城区沿着绵中门口那条路上园艺山的话，很容易看到这块地，就在绵中斜对面。
这块地刚好处于下坡路段，就目前而言，四周没有密集的住宅、社区，以自建房、民用房居多。周边缺乏商业配套，只有3个农贸市场，逛街购物就只能依靠1.6公里外的乐荟城或者直线距离2公里的万达广场。
总的来说，地块位于主城区通往园艺山的门户位置，不管是上园艺山核心处还是下山进主城区，都较为便利。但是周边大环境不太理想，城市界面、配套还有交通路网都在打造中，地块基因优质程度稍显不足。
地块最大的优势就是教育资源了。地块北侧直线距离约600米便是公立的园艺小学，沿创业大道北上约1.2公里便是绵阳东辰国际学校，斜对面就是绵阳中学。
周边幼儿园也是一抓一大把，地块南侧紧挨着新建的元通实验幼儿园，除此之外，地块一公里范围内还有6所幼儿园。
那么问题来了，这块地能否凭借教育资源优势突围，迎得开发商的青睐呢？
我们不妨回看下去年底园艺山一宗土地的拍卖情况，当时被拍卖的230号地块（20.87亩），正巧位于231号地块北侧！
两块地除了面积大小不同以外，在规划指标要求上都一样，所以230号地块的拍卖情况非常具有参考意义。
2020年12月29日，230号地块（20.87亩）拍卖，共4家房企报名参与竞拍，地块楼面价从3637.64元/㎡开始，7分钟就突破4000元/㎡，13分钟达到4290.5元/㎡。
因为举牌问题，这块地最后被终止拍卖，如果当时一切顺利，接着拍下去的话，楼面价上涨是肯定的。
而据我所了解到的业内消息，这块地已经有十余家房企来考察过，包括九洲、宏辰、锐衡、鸿山、融创、大发、金科、碧桂园……可以看出这块地的受欢迎程度远超过230号地块。更有房企放出豪言：不惜一切代价，拿下地块！
这样一块不太理想的地，竟然引来如此多房企争夺，感慨房企对土地的执念与热情之余，更惊叹于园艺山在楼市的地位以及影响力。
土地市场：
开头，我们已经说了，近两年，园艺山公开拍地（商住）的次数一只手都数的过来。
除了230号地块外，可以说，科创园区大部分项目都是通过土地变性、协议出让获得的地块，包括已经售罄的朗基香缇湾、状元府邸、新亚锦云澜以及待开的三阳揽境、景茂誉府。所以，面对这次难得一见的机会，房企自然是不容错过！
新房端：
目前，刨开安置房、常年拖尾盘，园艺山目前在售的住宅项目只有新亚锦云澜，而且锦云澜已进入收尾阶段，在售房源不超过60套。很明显，园艺山目前供需极度失衡。
即便下半年倍特香槟华府、景茂誉府、三阳揽境这三个储备项目全开，以园艺山的“需求端”和去化速度来说，还是构不成太大的库存压力。
倍特香槟华府2期
待售况且，根据这块地的用地指标，大概率会开发成洋房、叠拼等产品，刚好和上面三个项目形成产品差异，如此来看，地块后续产品的市场份额还是值得期待的。
房价体系：
新房端：根据5月房价地图显示，科创园区新房均价为10361元/㎡。
二手房：受教育资源影响，科创园区二手房均价一直在万元左右，常年处在绵阳最高位。
总而言之，这块地之所以受市场追捧，大概率还是因为园艺山整体市场情况满足预期收益，所以开发商对地块本身条件反而多了几分宽容。
但这反而让我更加期待后续的产品开发设计，毕竟能在有限的条件下打造出彩的产品，也是非常考验后期产品排布、楼栋摆放等手艺的。
到底谁能拿下地块，让我们7月7日一起见证吧！
