上周，全国性的“tingdai”事件引起了广泛关注。
多地多个延期交付楼盘的业主先后宣布“理性tingdai”，一时间风起潮涌，牵涉其中的预售资金监管问题瞬间成为行业焦点。
（图源网络）
兹事重大，银保监会相关负责人对此事强力发声，大概如下几点——
1、各地政府要对此事引起重视，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”；
2、银行要主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付；
3、做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益；
4、有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。
毫无疑问，银监会更偏向于居民一方，无论是督促地方和银行要主动参与和肩负起责任，还是研究方案和信贷投放，亦或是满足房企合理融资需求，以及对房地产模式新旧转换的思考，一切都是为了“保交楼”，一切都是为了保障融消费者的合法权益。
多城行动！
在以往，往往是卖得差的楼盘才会有面临烂尾的风险，而如今，卖得好的楼盘也间歇性烂尾了。
一个卖得好的楼盘突然烂尾，多是因为资金被集团公司挪走，多是因为预售资金监管不严。
正所谓“亡羊补牢，为时不晚”，在“tingdai”风波期间，多城住建局都出手相继发文出台新政，且都跟预售资金有关。
深圳龙岗区——
（截图源自深圳龙岗区住建局官网）
深圳龙岗的政策比较直接，就是要强化预售资金监管，全面核查，确保项目有序交付。
沧州——
（截图源自沧州市住建局官网）
沧州最近大火，就源自于这份文件中的一项政策——预售项目设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。
除此之外，《沧州市商品房预售资金监管办法》的征求意见稿中还提到，将建立商品房预售资金直接收取机制，并针对监管项目、监管银行、监管部门在监管过程中存在的违规行为，如“抽贷”、“断贷”、拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金等，都将进行相应的责任追究。
西安——
（截图源自西安住建局官网）
西安的政策就比较多了，这里例举一些重点：
参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金；
严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为；
商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%，完成竣工验收前，不得超过95%；
银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回；不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示；
各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金。
……
近期发布新政的城市当然远不止这些，但这些新政都殊途同归：狠抓烂尾楼的源头——预售资金监管，大家都很清楚，只要管住了钱袋子，钱不外流，一般的项目绝对烂不了尾。
绵阳还会不会出手？
早在2021年4月，绵阳就出台了《绵阳城区城市商品房预售管理实施细则》和《绵阳城区新建商品房预售资金监督管理办法》。
办法中十分严苛的“全程监管、专户归集、分类实施、节点控制、专款专用”的原则在当时就收获了一致好评，严防烂尾，给绵阳购房者吃下了一颗定心丸。
其中的“预售资金按照工程进度进行拨付”政策更是一大亮点，开发商想要回笼资金，那就必须保证工程进度——
开发商按节点申请使用建设资金，累计申请使用建设资金不得超过节点累计使用额度。
节点1，取得《商品房预售许可证》后，可申请使用对应账户内不超过40%的建设资金额度。
节点2，建成层数达到设计层数一半，累计可申请使用对应账户内不超过50%的建设资金额度。
节点3，主体封顶，累计可申请使用对应账户内不超过60%的建设资金额度。
节点4，工程竣工验收合格，累计可申请使用对应账户内不超过80%的建设资金额度。
节点5，完成竣工验收备案，累计可申请使用对应账户内不超过95%的建设资金额度。
节点6，完成不动产首次登记，可申请使用对应账户剩余5％的建设资金。
今年5月，考虑到房企所遇到的困境，绵阳的房产新政中在3、4节点中间增加了一个节点，并将4节点的80%上调至了85%。
这里的调节其实很小，更多是为了提高预售资金的使用效率，帮助部分房企渡过难关，助力房地产产业良性循环。
要知道，在去年4月后，绵阳的预售资金监管力度之大可谓空前，所以，在微调了节点后，绵阳马上又新增了一条预售资金监管的政策——
在满足购房者合理住房需求、积极为企业纾困的同时，也高度重视房地产领域风险防范，最重要的一环就是规范和加强预售资金监管。
开发企业应严格执行国家、省、市关于商品房预售资金监管的政策规定，在购房合同中载明、在售楼部公示监管银行和监管账号，预售资金必须全部归集到预售资金监管专用账户。
目前，预售资金由绵阳市各区、园区住建部门负责具体监管，《措施》明确要求各区、园区住建部门要严格审核、拨付，确保专项用于项目建设交付和办证。
由此可见，绵阳对“烂尾源头”预售资金的监管不但没有放松，反而是提档升级了。
看到这里，可能会有朋友会问：“既然预售资金监管这么麻烦，那有没有可能取消呢？直接现房销售，不就没有任何风险了吗？”
现房销售固然最好，但做起来实在太难太难。
就打比方说，从现在开始就立即现房销售，开发商的建筑难度和财务成本会直线上升，开发周期变长，回款慢，没钱拿地，财政收入减少，城市发展变慢……市场上的“现房新房”供应起码得减少90%，短期内，极少的现房楼盘成为紧俏货，势必导致短期房价上升，这又能让人接受么？
我们想要现房销售的本质是什么？
还是担心楼盘烂尾。
楼盘烂尾的源头是什么？仍然是预售资金。所以，真正做到把预售资金管理好，就是当前防止烂尾楼的最优选择。
（图源网络）
绵阳在预售资金的监管上已经做得不错，接下来能做的，便是不断对监管方法和细则的调整与优化了。
总之，市场想要回暖，想要回到正常轨道，就必须解决烂尾楼问题。
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