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网友质疑绵阳房价虚高,未来还会不会继续上涨?

编辑:淘先生    发布时间:2018-04-09    来源:淘房家居网

去年,绵阳房价基本上是均价上涨了3500元左右,堪称史无前例,搞得人心惶惶。这是绵阳房价疲软了五年之久的一次空前释放。也有人说这叫补涨。


有不少网友质疑绵阳房价虚高,和工资水平不相匹配。那么,未来绵阳房价还会不会继续上涨?


虎哥认为,从长线看,从广义看,从绝对值看,肯定还要涨。但不可能是泡沫性上涨,最多也是由于通膨原因、成本原因引起的理性上涨。


说得通俗一点,也就是面粉涨了引起的面包上涨。这样的上涨,对投资客来说,是毫无意义的,是赚不到钱的。


即便去年,房价上涨了那么多,有投资客给我大概算了下账,看是均价上涨了三千多,但扣除银行贷款,国家税收和通膨引起的人民币贬值等多方因素,其实赚不到啥钱。


所以,在绵阳这样的三四线城市炒房,其实也是帮地方政府和银行打工。真正要当投资客,还是要到一二线城市。


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只有居住属性的城市,房价还能涨到哪里去?


我们以一组数据为例。据某地产机构监测数据,2018年1月一级城市平均单价为40849元/㎡,二级城市为16066元/㎡,三级城市为8981元/㎡,四级城市为6758元/㎡。


各级城市房价显著不同,只有一级城市的平均单价在全国均价之上,分别为二级、三级、四级城市平均单价的2.5、4.5、6.0倍,各级城市房地产市场发展不均衡现象较明显。


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绵阳主城区目前的商品房均价,差不多刚好与国家三级城市持平吧?与一级城市的价差接近32000元。


以我熟悉的广州和绵阳为例,2006年,绵阳房价差不多就是1500元每平,广州为4000元左右。当时的价差仅2500元左右。12年后,价差足足多拉出30000元!


12年来空前的刚性需求,在绵阳这样的三线城市,涨出的这点价格,对一级城市来说,简直可以忽略不计。即使对成都这样的二级城市来讲,也只是小儿科。


什么原因?仍然是马太效应!资源总是往一二线城市集中,强者愈强,弱者愈弱。



房价犹如GDP,三四绵城市总是与一二线城市的距离越拉越大。因此,跟据这样的规律,未来,绵阳房价不会有实质性的上涨,至少在五年内,也就是在万元左右浮动。


上升的那么一点空间,也是由于提升品质,即房屋造价所造成必然的上涨。


比如,前两年,绵阳商品房安装窗子时,用180元每平的塑钢即可通过相关部门的检收了,而从去年起,开发商必须做500元每平的铝合金断桥料才能交付使用。


去年绵阳房价的上涨,也有一部分是来源于开发商成本的上涨。


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除去地价和材料、人工等成本因素,绵阳房价失去了继续上涨的空间,主要还有以下几点原因:


一、年轻人的消费观在改变


根据数据调查显示,90后当中已经有70%的人拥有自己的房子了,这些人即使不是自己买的房子,也是父母一辈给他们买好的。而剩下人群中,有很大一部分是不愿意为贷款买房而降低生活质量的人群。


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90后中尚且有一部分人为了保障自己的生活质量不愿意成为房奴了,那接下来的00后这一代持有这种观念人也绝对会更多。


房子在年轻一代人眼中已经不再是生活的必需品,未来几年接盘的人也会越来越少。


二、人口红利已经过去


绵阳近几年城市人口增长缓慢。而增长的那么一点,也是老年人增多了,来绵阳读书的少年儿童增多了,而这些求学者基本上就是绵阳的过客而已。


老龄化的城市,不足以支撑绵阳楼市有多大的发展空间。而开发量呢?却在大规模的涌入,供大于求的市场,还能怎样上涨?


三、靠房价上涨来拉动GDP的时代已成过去时


房地产依然很重要,特别是对地方政府。但是,国家要真正复兴,必须要依靠产业,现金流,科技树和产业转型升级来支撑。


绵阳当年能走到西部前五,靠的是以长虹为首的产业领先,现在跌落到十几位,是因为产业的持续滑坡。没有产业,城市就失去了疑聚力。所以,是产业推动房地产,而不是房地产推动产业。


绵阳产业复兴,还有很长的路要走。这也决定了绵阳房价失去了实质性上涨的空间。


四、人才流入量小


城市的发展,必然要有越来越多的年轻人撬动,像绵阳这样的三线城市,吸引年轻人,特别是高素质的年轻人的能力有限。能在一线城市发展的,肯定不愿意到二线城市,能在二线城市发展的,谁愿意把自己放在三线城市?


市场越大,机会就越多。比如前段时间的抢人大战,成都、重庆、武汉、西安等抢得正酣,北上广一出手,全都菜了,还何况于绵阳?


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因此,理性买房,是时候了!如果你还不知道什么应该下手买房,参阅淘先生的上篇一文章:看了这三个问题,什么时候该在绵阳买房就一清二楚了!


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