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【踩盘报告】园艺山终于来了一个大体量改善盘

编辑:小淘    发布时间:2018-11-04    来源:淘房家居网

 ·全文约1796字,阅读需3分钟

 

在接下来的这两个月,绵阳楼市都特别有看点,沉寂已久的科创园,终于要重出江湖了。据悉,有4个新盘将会在年底之前,或开盘或亮相。在售的3个楼盘也都还有房源,也就是说,年底整个片区至少会有6个楼盘抢夺市场。

 

在此前的踩盘报告中提到,科创园以九洲大道为界,南侧地势整体高于北侧,是当下园艺山热门板块,为什么这样讲?先从两个板块的新房售价找重点:目前在售的楼盘中,位于板块内的仅有主打高层产品的长兴星城,参考售价在9500上下;另外两个均位于九洲大道以北,低密多层住宅集中区域,参考售价在8200-8800之间。这是两个板块新房定价的差距,九洲大道就是科创园区房价分割线,以南板块内的高层住宅定价反而高于北侧的多层产品。

 

再来看配套,这是园艺山片区发展相对成熟的板块:商业逐渐有起色,有乐荟城、华润商业以及阳光清华商圈、上马村、元通美食广场,拉动消费,还有规划建设中的铜锣湾;表现最突出的教育资源,且大部分是私立:东辰国际学校、南山双语、玉泉路小学、科艺小学、园艺小学、博雅学校等都集中在这一板块内。

 

可以说,九洲大道以南除享有板块发展红利,也是园艺山片区价格顶点。

 

在这样的板块内,又一个新盘横空出世,倍特的又一新项目—倍特香槟华府。在结合实地踩盘和了解后,我认为关于项目,有这两点需要重点关注:

 

园艺新区 配套逐步完善

 

倍特香槟华府位于科创园区八角南路,位于园艺山板块的西南角,不临主干道。项目北侧为八角北路,东面为园艺街,南临八角南路,西侧为园兴街。此次推出的1期,位于八角北路与园兴街交汇处,东、南侧为规划道路。

 

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商业方面,板块内已经呈现的大型商业仅有乐荟城,距离项目2公里左右;规划建设中的铜锣湾与项目直线距离500米。树高卡地亚2期、太阳城1期的社区底商均已呈现,南侧的八角社区1、2社也有部分社区商业呈现,整体居住氛围已经形成。项目自身定位为住宅+商业综合体,共规划约40000㎡商业。满足基础生活需求的同时,会带动片区商业氛围的形成。

 

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项目一期与树高卡地亚2期仅一街之隔

 

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项目南侧的八角社区居民点

 

但我从实地观察到,紧邻项目的爱风家园北区、南区已入驻的商业极少。

 

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紧邻项目东侧的爱风家园北区

 

周边表现最突出的就是教育资源,项目周边1公里范围内从幼儿园到中学都有,包含园艺山现目前仅有的公立学校—博雅学校。距离东辰国际学校、西南财经大学天府学院1.7公里、科艺小学1.8公里。

 

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一街之隔的外国语实验沙砾蒙养幼儿园

 

此外就是景观资源,科创园片区内有双园一湖,距离项目最近的元通公园直线距离约850米。

 

同属于发展中的新区,科创园与经开区都存在相同的问题,公交系统亟待完善的同时,道路交通基本成熟。距离项目最近的公交站点是八角北路中段、园兴街南段,仅有37路经过。

 

从现有规划来看,商业与公共交通还处于发展阶段,板块内幼儿园到中学的教育配套一应俱全。

 

板块内又一个大体量楼盘 1期定位改善

 

绵阳倍特开发建设有限公司扎根园艺山已有17年,以低密低层、多层、小高层的组合形式,先后开发了倍特半山会所、倍特景苑、倍特林郡、倍特半山翠微、倍特领尚。早期的四个项目,均位于人工湖周边,直到2009年,才将重心慢慢向南发展,以倍特领尚为例,推出了多层+小高层产品。

 

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倍特香槟华府总占地约137.9亩,由于街区规划方式,被分割为三个地块,打造为三个组团。B地块规划为项目1期,总占地约40.6亩,总建面约74434.12㎡,含商业面积在内总容积率为1.99。由成都倍特建筑安装工程有限公司承建,为房屋建筑工程施工总承包一级资质企业。

 

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倍特香槟华府1期施工中

 

仅从目前的已呈现的1期来看,共规划了6栋11-13层小高层住宅,住宅容积率为1.67。借鉴法国香槟小镇的建设形态,采用半围合式布局的方式,这种规划的好处就是能最大限度形成中庭景观,有开阔的观景视野,缺点是有部分房源无法南北朝向。

 

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项目1期共有6个户型,主力产品为三房双卫、四房双卫。规划的6栋小高层住宅中,3、7号楼总高为13层,梯户比设计为2梯4户,户型面积为108㎡三房双卫、127㎡三房双卫;1、5、6、9号楼总高均为10+1层,为1梯2户的设计,产品面积段为137-143㎡,全是四房双卫。

 

综合产品规划、设计,我认为1期是符合改善标准的。

 

关于价格及买建议

 

整体来看,项目周边配套正在完善,丰富的私立教育资源也在一定程度上弥补了新区发展的短板;再看体量大小,项目整体总占地约139.7亩,可参考同一板块内的长兴星城。综合以上,我认为以家庭为单位的改善置业可以关注。关于价格,目前还没有明确消息,据悉项目预计在12月开盘,目前正接受咨询。

 

 

以上信息数据来源于小编实地观察、售楼部工作人员、官方平台和网络,有关项目的具体经济指标,请以开发商口径为准。 

 

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