2012绵阳商业地产白皮书——绵阳商业地产乱象大探秘之二
一间好商铺就是一个聚宝盆，商铺历来都是民间资本追逐的对象之一，绵阳一些早期的商铺投资者从中也赚了个盆满钵满。楼市调控，促使更多的民间资本涌向商业地产，绵阳迎来了一轮新的商业地产投资热。在一个个商业地产项目不断遭遇投资者“抢购”的同时，商铺的售价和租金也在节节攀升。
专业人士认为，目前绵阳一些区域的商业地产项目节节攀升的商铺价格已提前释放了商铺的未来升值空间，透支了商业地产价值链下游环节的未来收益，增加了商业经营难度和投资风险。普通的中小投资者，选择商铺时不能看到一些商业物业成交火、涨幅大就跟风而进，投资前一定要对商铺的成长空间，政府对片区的商业规划，项目的业态定位等方面有清楚认识。如果能寻找到投资的“价值洼地”，那么投资者就有机会在商铺价格一路走高的大势中，回避投资风险，赢得财富未来。
现象一：全民创富 商铺售价一路“疯涨”
也许，还有业内人士依稀记得2002年，富临大观园对外公开拍卖商铺时，一间临街小商铺创下5万元/平米的“天价”。现在，大观园的商铺价格又是多少呢？从二手市场挂牌情况来看，大观园内街原来每平米2、3万元的商铺，现在挂牌价喊到10万元左右。涨幅在3倍以上。2003年，三光街部分银行抵押的街铺对外出售时，每平米也就1万多元，现在却已涨到5—7万元/平米。2005年，老茶树特色餐饮一条街一期商铺上市，价格卖到5000元/平米以上，相较周边3、4千元的散铺高出了近一倍；二期上市时单价涨到8000多元，三期更是高达上万元。现在，二手市场的价格已达2—3万元/平米。
从绵阳商铺价格变化来看，前期的投资者已赚到几倍的溢价，更不用说其间还有较高的租金收益，丰厚的投资回报远远超过住宅。2010年之后，随着商业地产开发项目的增多，更多的投资者将目光瞄向了商铺，推动了商铺价格的快速上涨。2011年6月12日，富临·大都会商铺拍卖会创下了3亿元的成交业绩，最高达9.97万元/平米。2011年8月20日，中国水电·海赋外滩商铺公开拍卖，最高也拍到了每平米7万余元。
如今，绵阳新开发项目中，市中心的商铺售价在3—10万元/平米，位置好的3楼以上的商业营业用房也能卖到了3—5万元/平米，一个在建项目的预期售价更是高达每平米10万元以上。周边区域的商铺，高新区位置好的售价每平米3万元左右，偏一些为1万多元；园艺山上的社区商铺高的也接近每平米2万元。即使石桥新城这样的新兴区域，也高开高举，如上周开盘的雅馨花园商铺的售价高达每平米2万多元。
绵阳城区非住宅类物业（商铺、办公及车库等）成交备案数据显示，2009年，绵阳城区非住宅类物业成交合同均价为5220元/平米，2010年为6231元/平米，2011年上涨到9803元/平方米，两年时间涨幅近90%。而绵阳城区可售房源中，商铺仅为1.45万平米，而住宅达224.31万平米。这一数据表明，即使商铺的价格一路上涨，依然无法阻挡投资者的脚步。
为什么投资者对商铺情有独钟？一是在房产新政不断出台的今天，不少精明的投资者发现：在银行对住宅限贷、提高首付比例等的情况下，商铺五成首付，没有限购。加之手上持有充裕资金的人，都想找一个回报率高的投资项目。股市动荡，很多人已经不敢投资；黄金市场不乐观，也让人望而却步；对于这部分人来说，商铺无疑是较好的选择。还有，绵阳灾后重建3000亿元的资金投入所产生的经营效益，为商铺投资市场提供了强大的资金来源。正是由于这些原因，导致了绵阳商业地产项目销售火爆、价格节节飙升。
现象二：租金普涨 透支成长空间
商铺，在城市商业经济中扮演着不可或缺的角色，是老百姓在日常生活中获得生产和生活资料的重要场所，它不仅是老百姓理财产品，也关系着众多商户的创业、就业和生存。然而，近年些，随着商铺售价不断上涨，租金也呈水涨船高之势，而租金的普涨加大了商家的经营成本，不少经营户连喊压力增大。
采访中，城西某建材市场一位商家告诉记者，去年，商场租金整体提高了一倍，辛辛苦苦一年下来，都在给房东打工。商场内另一经营木地板生意的张先生告诉记者，店铺租金涨了，但销售的产品售价并没有涨，这就意味着经营成本增加了，利润越来越少，生意是越来越难做了。
在解放街，这条被梧桐树的绿荫覆盖了的小街，几年前临街一层商铺的租金最高为每月35元/平米，而前年一幢建筑二楼的租金就已超过这个数，一层商铺的月租金涨到每平米近百元。在城东某个小区，一位住户说，他住的这个小区有10多间商铺，除了开茶楼的经营者一直在营业外，经营其他生意的几乎三天两头都有人转让商铺。他楼下的那间餐馆一年换了几个老板，看起来生意都还不错，但大都在喊做不下去。
租金的上涨迫使一些商家用转让费的形式增加收益。如今，绵阳市中心繁华地带的商铺，转让费已高达每间10余万元，一些位置较偏的小商铺，转让费也要好几万元。而这无形中形成一种经营的恶性循环，导致了一些商业项目的经营非常混乱——过高的租金，合约租期过短，经营频繁转让，商户难以维系，很难吸引品牌和有实力的商户进驻。
对于绵阳一些新建商业项目而言，租金过高也影响到项目的招商。市中心某项目策划负责人告诉记者，该项目的月租金至少要在每平米500元以上才能支持商铺的预定价格。针对这一租金水平，他们进行了一次摸底调查，大多数的品牌商家都认为项目的地段真还不错，可是这样的租金很难接受，租了只能亏本。
据专业人士分析，租金上涨的主要原因是商铺价格涨得过高，张三2万元/平米买的铺子，每平米月租金有个百八十元就很满意了，但李四用5万元/平米的价格买下这个铺子后，他的租金要求可能就会涨到两三百元了。同样，周边商铺看到李四涨了，租期满了后会跟着涨价。由此，可能看出，高价位的商铺价格正在将投资风险转嫁给下游商户。有些商铺取得了高价，看似获得了较高的商业价值，而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。对商业经营者来说，减小了盈利空间，经营压力随之加大。如果最终影响到项目的商气和人气，其风险还是要投资者去买单。
分析：盲目追高，谨防创富变“创痛”
买股票怕被套，黄金投资风险高，于是商铺受到了民间资本的青睐，前期投资者赚取的大把大把真金实银，让很多投资者看到了商铺投资的前景。然而，售价疯涨，商业地产创富神话是否还会重演？
采访中，我们发现，在商铺投资市场热情高涨——虽然商铺租金一涨再涨，但是投资者的回报率依然低于常规标准——商铺售价上涨透支未来成长空间现象尤为明显的情况下，很少有人去冷静地思考一下回报空间真的有多少。很多投资者一厢情愿地认为，只要买到了商铺，就能顺顺利利地收租、涨租，可以养家、养老。
按照商铺投资收益率计算，一般15年之内能够收回投资，该商铺就具备了投资价值。而要达到这一要求，商铺的年投资收益率不能少于6%。目前，绵阳的商铺又有多少能达到这一标准呢？采访中，我们看到，市中心一个在售项目，商铺售价多则每平米6、7万，少则4、5万，而周边现在商铺的月租金也就每平米60元左右。就算你是新开发项目，商铺品质比以前的要好，租金翻一倍吧，按每平米4万元的售价计算，其回报率也不过3.5%，与一年期的存款利率相当。而许多二手商铺的投资回报率还远低于此，一套售价71万元的商铺，标注的租金为2万元/年，投资回报率不足3%。其它很多二手商铺的投资率在3%—4%之间。
既然商铺的投资回报率远没有想像的那样高，为什么还有众多投资者义无反顾地追捧呢？答案是货币贬值。租金回报虽低，但期望通过商铺的升值确保较高的收益，跑赢通胀。对此，投资专家表示，在商业地产起步阶段或者供应不足的市场环境下，商铺具有较高的升值潜力，但商铺价格一涨再涨，几年时间翻了好几番，加之一些区域商业地产开发过剩，大涨的机会可能已有些渺茫。
投资专家还指出，有的开发商采取返租的形式，以看似较高的投资回报率误导了投资者。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”，早在开售前，开发商就已把返租租金加到商铺的售价里了。即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商还可另赚一笔；如果租不出去，开发商也能全身而退。但投资者不但没有得到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于自己的升值空间，可说是承受了双重损失。
策略：抢占价值洼地，赢得财富未来
“幸福的商铺都是相同的，不幸的商铺各有各的不幸”。绵阳一些区域的商铺价格在投资创富梦想的推动下一路狂奔，不仅加大了投资风险，投资门槛也越来越高。如今，想要在市中心核心商圈买一间商铺，投资金额往往高达数百万乃至上千万元，即使这些商铺真的是流金淌银，却也不是普通投资者所能承受的。那么，在绵阳到底有没有适合中小投资者，风险低、回报高的商业地产项目呢？答案是肯定的。
据专家介绍，商业地产的发展是有规律可循的，商业总是与城市的发展，与消费需求密不可分的。纵观绵阳商业地产的发展轨迹，不难发现，绵阳的商业地产发展经历了从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展过程。而因城市化进程加速及商业经营发展的需要，一个个新商圈正在兴起。随着新商圈的诞生，也将产生商铺投资的价值洼地。
由于新商圈处于起步阶段，商铺价格相比成熟商圈要低很多，不仅进入门槛不高，更充盈着让人产生遐想的投资前景，因而对于中小投资者具有较大的吸引力。然而，新商圈成熟往往需要一段培育期，需要人流及政府规划的支持，如果失去这些支撑，商铺价格虽然低，可能也难逃空置的命运。（莫须）
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