诗人说：春江水暖鸭先知，我们说：楼市冷暖“存”先知。2012年半年将去，虽然过去的半年绵阳楼市并不像开始预计的那样的“冷”，不期而至的“小阳春”，让人们感到了一丝丝暖意。然而，这半年绵阳楼市的真实表现又是怎样的呢？购房者的置业心态及市场供需发生了哪些变化？这些，皆可以从楼市“库存”情况来分析。绵阳楼市的整体库存量有多大，潜在供应量有多少，这些库存及供应又集中在哪些区域、哪些楼盘，不仅是大家分析绵阳房地产的市场环境，研判下半年市场走势的直观数据，更是购房者选择置业目标的参照。
调控下的“需大于供”
从官方数据来看，今年前5个月，绵阳城区商品房新增预售量为63.68万平米，成交备案量为67.36万平米。其中，新增商品住宅供应5185套，成交备案6087套，显示出绵阳楼市销售量超过了新增供应量，需大于供。这多少让人松了一口气，至少表明市场的需求是实实在在存在的。
分析近年的市场数据，我们发现，绵阳楼市出现“需大于供”的现象还是第一次。2010年，绵阳城区新增商品房供应量为482.61万平米，销售量为325.43万平米；2011年，新增供应量为374.70万平米，销售量为251.32万平米，将这些数据进一步细化，2010年前5月，绵阳城区新增商品房供应量为169.23万平米，成交备案量为135.03万平米；2010年前5月，新增商品房供应量为142.06万平米，成交备案量为127.34万平米。由此，可以看出，无论是全年还是阶段数据，前两年，绵阳楼市供应量皆大于销售量。
为什么在楼市调控进一步深化的2012年，绵阳楼市反倒出现少有的需大于供呢？其原因可能不是销售量在增长，而在于供应量在减少。今年前5个月的供应量与前两年同时段相比，减少一半多，而销售量降幅却不足50%，因此，也就出现表面上让人误以为绵阳房地产市场情况较好的假象。
其实，绵阳楼市整体情况并不容乐观。其根本在于库存量。截止2012年5月31日，绵阳城区商品住宅存量达到24199套，占比38%。由于2009年下半年，绵阳楼市出现了大幅回暖，在高涨的市场热情带动下，房地产开发量大增，导致前两年商品住宅的存量皆在1万套以上，叠加到今年，也就有了24199套的住宅存量。
24199套的住宅存量意味着什么？结合2012年1-5月住宅成交备案量6087套的情况推算，这个存量约需一年半时间才能完全去化，如果按照光景很好的年份2009、2010的情况进行消化，也要至少一年时间。对比之下，压力骤显，营销经理会很忙。
供应量的减少一方面是因为去年的新一轮调控，致使一些开发商观望，开发量的减少影响了供应量。此外，在购房者观望浓厚的氛围中，开发商放慢了推盘速度，也造成了市场供应较少的局面。即使进入4、5月间，楼市销售局面有所好转，但销售的部分也有很多是存量房。存量房消化走了，新房还是积下来了。下半年的上市量可能会有增长，后市如何有待观察。
另外，还有一个值得注意的现象是目前市场上较多的二手房房源。前两年市场火热，二手房市场也火爆，调控之下，二手房市场陷入观望氛围，原有的存量加上不断新上市的房源，堆积在一起，形成了巨大的二手房库存量，市场整体压力不小。与此同时，今年也有较大量的经济适用房、安居房建设面市，如2012年立项建设的即有近30万平方米的燃气涡轮研究院安居房建设，西南科技大学也有经适房建设。保障房的大量涌现，不仅将对各自区域的商品住宅开发构成阻力，对楼市的整体环境也有深远的影响。
[#分页标题#]观望中的“水波不兴”
就购房者而言，“观望”当然是从去年下半年开始直至今年一季度的主题形容词。虽然今年看上去是“需大于供”的行情，但通过前面对供应量的分析，我们也知道了其中“奥秘”。数据显示，今年前三个月，绵阳楼市成交备案量分别为595套、1135套、1390套，4、5月绵阳楼市这两个月的住宅备案成交总量分别为1260套、1707套。今年1-2月绵阳楼市成交的低迷主要是因为去年开始的楼市调控影响，多方观望，相互博弈，再加上“春节不是买房季”等综合因素导致的境况。表面上看，3月以来，绵阳楼市的月成交量呈增长态势，但这是与去年底及今年初的数据相比，而2010年1-5月，绵阳城区商品房的备案量为135.03万平方米，2011年1-5月为127.34万平方米，而今年前五个月销售量仅为67.36万平米，同比下降了近50%。即使下半年市场持续“回暖”，销售量想要超过前两年，可能性几乎为零。
从数据的对比中，我们也可以发现，绵阳楼市的购房需求是始终存在，并且具有十足的潜力，关键是从去年下半年开始，购房者就一直处于观望状态中，“买或者不买，这是个问题”，纠结到现在，还有继续纠结下去的趋势。所以可以这样理解，购房者不是彻底放弃买房打算，而是推迟，从3月开始直至4、5月间成交的回升就很好地说明了这点。一方面有宏观层面的“利好”信息释放，另一方面更在于绵阳楼市本身的稳定性和可持续发展性，购房者，尤其是刚需购房者渐渐打破心理坚冰，回归楼市。毕竟和房子一时的涨跌相比，长远的安定幸福生活更加重要。归根结底，开发商要做的还是怎样“激活”他们的需求。
产品需求中的首要元素，非户型莫属。对比近三年的成交情况来看，2010年的户型平均面积为98平米多，到2011年就下降到93.77平米，5平米的缩减相当于缩减了一个卫生间或厨房，今年前五个月的情况和去年基本持平，为93.65平米。究其原因，一方面是户型小总价低负担轻，一方面也和家庭小型化、家中常住人口少有关，再者，目前的楼市产品善于“螺狮壳中做道场”，小户型已经摆脱狭窄逼仄，集功能与舒适于一身，完全能够满足需求。更重要的是，经过长时间的观望，绵阳商品住宅均价并没有大幅跳水，而是保持了稳定，购房者对“降”的预期也就随之改变，一味等降价，不如早点入手，早买早住。
分析楼盘销售数据，我们发现，一些楼盘销售形势依然很严峻。比如跃进路的九洲·跃进路1958，开盘快一年了，销售备案量仅为15%。比如市中心的中国水电·海赋外滩，去年8月开盘至今，备案量只有三分之一的样子；比如园艺山上的华润·中央公园，一期卖得不错，备案量达81%，但二期开盘一年多了，却还有近7成的房子未见备案。比如石桥铺片区的樊华似锦2期，自去年国庆期间开盘以来，去化率不足30%。
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潜在供应的“压力山大”
以上说的是房子，现在来看看土地存量情况。土地存量的大小，代表了未来市场的潜在供应。盘点土地存量，了解的不仅是楼市现状，更可以把握楼市未来发展的脉搏。受城市规划及土地有序供应的原因，今年1-5月，绵阳城区成交了13宗商品房用地，总面积接近600亩，和2010年的3000多亩、2011年的1500多亩比较，相对较少。在今年成交的这些地块中，主要以金融、商业、市场为主，居住用地地块仅3幅。
另外，和前两年比，今年城中心没有新开项目，也没有新成交地块，以前还有“地王”可供谈资，今年这话题就只能偃旗息鼓，城中心许多项目的建设也是在延续“昨天的故事”，全是前两年时间里启动的项目。
巨大的土地存量显示着这座城市巨大的发展前景，在绵阳城市新规中，到2020年中心城区城市人口规模将达145万人，城市范围为150平方公里，这个目标离现在不到十年时间。对城区的扩容，对新城区的建设势在必行。通过数据我们发现，土地存量也主要集中在城市新区，比如石桥铺和经开区，石桥铺有60余万平米拟建项目，而经开区拟建项目已高达近百万平米，已售未建地块还将有百万平米供应量。同时，众多在建、拟建及已售未建地块也体现了开发商对这座城市的信心，更反映出行业整体健康。很多在建、拟建项目体量不小，没有实力的房企是做不下来的，何况我们看到的还不止少数。
但这也预示着下半年开发量的增加，换言之就是今后供应量将有可能大大上升，特别是一些在建项目，体量不小，如果在某一阶段同时上市，随之而来的就是竞争的加剧，就像前面提到的石桥铺和经开区，未来可能是竞争极惨烈的区域，并且还伴随着宏观经济政策的调整。很多已售未建地块，有的是在按部就班进行前期规划，有的则是开发商在等待时机，在等待中企业也要承担相应的风险。还有的，前段时间看上去项目似乎已经开工了，没过多久现场又恢复平静。乐观，现在下结论可能言之过早。
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非住宅物业的“惊人增速”
说到庞大的住宅存量，非住宅物业市场走势也在其中有一定的间接作用。2012年，城区非住宅物业备案量猛增，数据显示，今年前五个月绵阳城区非住宅物业备案量锐增1203套，总计为1855套，备案面积增加5.75万平米，增长率都超过百分之百。这些数据也超出了2010年的一半，接近2011年全年总数。对于这一点，看看城市各个区域拔地而起、建设如火如荼的大型商业体以及街上日益增加的车辆就知道了。很显然，调控将部分住宅投资客户挤掉，他们中的一些转向了非住宅物业投资，除了传统的商铺投资，车位也成了近期投资新宠。像富临·大都会出现了商铺拍卖过3亿、车库销售排长队的现象，就是非常形象的表征。当时，大都会相关负责人就表示，汽车消费热潮刚开始不久，车位还处于价值洼地，且投资风险相对较小，因此正逐渐受到投资客的青睐。
但如果以备案面积、销售金额为指标，那么今年前5个月的非住宅物业均价就远低于2011年，2011年非住宅物业的合同均价已经狂飙突进到将近每平米一万元，而今年这个数据不过6000多元。这表明今年高单价商用物业销售率已经开始退潮。至于说到备案均价的大幅降低，很大程度是因为车位等低单价非住宅物业的销售量在目前汽车消费浪潮中开始迅速增加，从而拉低了均价。业内普遍认为，虽然目前绵阳的非住宅物业市场还称不上库存积压，但如果开发商在定位、规划、营销等方面出现差错，投资产品也会陷入滞销的境地。
接下来，我们将进入到各个区域，并选取具有代表性的楼盘进行解读（详细>>）。继续探底存量房，看看谁在逆市欢笑，谁暗自神伤，谁前景大好，谁风雨飘摇；破解成功者的妙招，吸取失意者的教训，描绘绵阳更加美好的未来。（李献影）
