商业是一座城市的血液，为城市提供养分与能量，与城市发展密切相关。作为商业市场化程度最高的商圈，其格局与规模更是直接决定了一座城市的布局与规模。近年来，随着城市化进程的加快推进，旧商圈的升级和新商圈的兴起正在绵阳轮番上演。目前，绵阳各大区域商圈呈现出遍地开花的景象，然而它们命运却各有不同，有的逐渐没落、有的宝刀未老、有的崭露头角……绵阳商业多核时代已经来临。
时代变革 催生多个商业中心
进入2014年，商业地产已经进入了全面更新时代。在商业地产快速发展、新城镇化建设加快的时代命题下，商业地产正面临着复杂多变的挑战，同时也充满了机遇。
作为绵阳发展最早、最核心、最成熟的商圈，临园口商圈已成为绵阳最具代表性的商业。然而，随着绵阳城市发展的重心逐渐向南转移，必将涌向更多的新兴商圈。近年来，绵阳兴起的一些副中心商业区，也开始分担传统老商圈的消费力。如今城西以樊华广场、万向·西界莎拉、尚高锦都、阳光西雅图为代表，城东以紫金城新商圈和芙蓉汉城老商圈为代表，园艺山以乐荟城和铜锣湾等城市综合体为代表，城南以CBD万达广场、五和·城南新天地、神州南都、卓信·金楠天街等大型商圈为代表。随着这些新兴商圈的崛起，绵阳开始进入了多核商业时代。
商业多核时代的来临，对消费者来说，意味着更多更好的品牌及更好的服务。然而商圈数量剧增，如此多的商业项目，是不是每一个都被绵阳居民所需要以及待建中的商圈是不是每一个都将成功崛起等问题，十分值得深思。
商业的发展靠定位，定位不准，商圈自然成不了气候，哪怕是身处绵阳市中心的一些老商圈，也未能幸免于难。严重的同质化问题及模糊的市场定位，是目前商业综合体的致命短板，然而这些问题，也或多或少地存在在发展中的各大新兴商圈中。当前楼市下，商业地产成为既住宅之后步入旺季的新兴投资理财渠道。绵阳楼市一直是投资置业者津津乐道的话题，以商业开发带动住宅销售，已经成为时下开发商的一大选择。任何时期都不乏“买房还是买铺”的疑问，好项目更是置业者趋之若鹜的香饽饽。绵阳商业大发展的时代，已经来临。
神州南都 打造城南“临园口”
西贵南富，是目前绵阳城市发展的最真实写照。一个是国家级高新技术产业开发区，一个是国家级经济技术开发区，发展各有千秋。在众多大型商业布局绵阳城南，众多新兴商圈逐渐形成的同时，产品创新，实现差异化竞争，是各个房企应该思考的重点，更是城南整体商业布局思考的重点。
因为独特的地理位置，商业中心的南移将使城南经开区成为绵阳商圈中的最大亮点，CBD万达广场、五和·城南新天地、神州南都三个大型商业综合体的陆续进驻。其中，三大综合体各具特色，涵盖了不同消费人群，将给绵阳商业中心带来新的方向标。CBD万达广场有其自身品牌的定位与特色，新城市中心的开发理念已经运行了十几年，有一套成型的营运模式，基本上在城南属于一城独大。五和·城南新天地以高端商业、公园和绿色为品牌特色，临江临公园的优越性使其一枝独秀。
在城南，神州南都项目独具特色，位于绵州大道，紧邻涪滨路，庞大的体量让很多中小项目难以望其项背。从地理位置上看，神州南都正处于城南的核心地带，交通四通八达，项目周围遍布十余家大型高档社区，前面是一大片工业园区。无论是人流量还是商机，足以媲美当年的临园口。如今，神州南都正在努力将商业中心打造成绵阳城南的另一个临园口，再造一个最具活力的新商圈，形成一个可持续发展的最强城市商业体。
商业地产上位 引发深层次思考
因为有了城市综合体的介入，以前大商场之间的竞争，现在则转化为几个商圈之间的竞争。目前，绵阳各区域商业副中心的定位各不相同，城西以大型专业市场为主，城南以金融、写字楼、高级酒店等商务化为主，而市级中心商圈更侧重休闲购物，不会出现不良竞争。
业内人士认为，在“商业中心多核时代”的格局下，体量较大、规划配套全的综合体项目，起到了一个重要支撑作用。他们不仅填补或完善了区域商业，全面解决周边居民衣、食、住、娱等多种需要，还与四周的其他商业业态连成一个更大的“综合体”，构成一个新兴商圈。可以说，绵阳下一个“临园口”，就在以神州南都为中心的城南核心地段上。
在绵阳城市版图中，经开区拥有最大的发展空间，有广袤的富裕土地资源，有强大的招商引资能力，有美轮美奂的生态旅游资源。这些有利因素，迫切要求未来的城南必须出现一个像临园口这样的商业中心。业内人士指出，商圈的发展应该是与居民的居住区域相对应，才能形成双赢，一个是满足市民的需求，消费比较方便，其次，只有满足需求，商圈的商贸企业才会生意兴旺。
商业地产井喷的同时，业界不禁担忧，像绵阳这样的三线城市，能否容纳如此多的商业中心？毕竟很多城市综合体项目的运营并不理想。3-5年后，这些一哄而上的商业中心会不会出现“空城”现象？事实上，城市综合体在城市发展中的巨大作用、对区域财富聚集的影响力，不能因为其在各个城市的阶段性开发过剩而被掩盖。商业地产始于建而终于管，项目的后期运营管理，确保商业氛围的形成和投资者的利益，才是关键。（马再淮/文）
