目前，绵阳的房价高企，但商铺却处于低位运行，所以我在8月2日的那篇文章《别炒了，绵阳房价已经高位了！》中，建议有闲钱的不妨去试水一下商铺，没准今年的商铺就像去年的住宅，万一砸对了，选对一次就有少奋斗十年的可能。
但也有网友提出异议，毕竟商铺不同于住宅，风险太大，成本太高。住宅好歹可以使用，商铺呢，弄不好只有关在那里养老鼠。
没有调查就没有发言权，绵阳的商铺市场现状到底如何，存量到底有多大呢？前几天我委托在绵阳住建局工作的一位朋友帮我查查，得到的反馈是：“具体数据不便透露，反正就目前这个走势，绵阳停止开发商业，也要用6年时间来消化！”
6年时间，这是多大的库存！我对经开区比较熟悉一点，保守估计，仅经开区一个区域，商铺存量应该在150-200万平方米左右。
那么，在绵阳投资商铺到底有前景吗？
市场：部分底商租金回报低，空置面积多！
前段时间，手里有点闲钱的一位朋友到处打听，想投资一套商铺。因为家住高新区河边镇，所以不希望铺子离得太远，可看了几处都不满意。“主要是租金收益不高。”他说，投几十万、甚至上百万在里头，收益居然和定期存款差不多。
8月2日下午，我来到朋友看过的一个项目了解——这是一个位于科创园区的住宅小区，已交房5年，临街有多套底层商铺出售。销售人员介绍，最小面积90平米，均价在20000元/平米。从现场情况看，商铺多已完工，部分已投入使用。表面看，投资空间还不错。但我问了问旁边的一些店主，发现这周围的租金并不理想，一个月每平方米也就40-60元，比前些年还降了。
与该小区相隔不远的另一新建楼盘，虽然商铺售价略低，人气却不旺。该项目门前大约七八百米长的底商中，只有约一半开门营业，不少紧锁的大门上都贴着“转让”字样。一家经营建材的店主说，主要是客流不足，“这不，旁边的士多店前两天刚停业。”
在高新区普明片区部分商铺也存在类似情形。笔者在双碑某楼盘看到，尽管住宅已入住两年多，但三层底商大部分还处于空置状态，部分“招租”广告已显得破旧。
绵阳一位房企商业负责人告诉我，目前绵阳的商铺投资市场整体不容乐观。据他们调研，地段较好的商铺，租价同比去年有大约5%的增长；部分非投资区域的铺面，租金不涨反跌。如果商铺成交价在15000-20000元/平米，每平米月租五六十元的话，“租金回报就只有3%-4%。
预警：绵阳主城区商业体量达到人均3平米，超警戒线是2.5倍！
一些中介朋友也认为，近年绵阳一些商铺的回报率越来越低。因为成交价格一直处于高位，部分人气不足的商铺回报率已低至4%以下。
粗略统计，目前绵阳主城区商铺的成交均价为15000-20000元/平米左右，商铺的租金平均在80——100元/月/平米，回报率接近6%。
买铺投资的客户分为长线出租和短线转售两类。大部分客户是长线出租。一年下来，在商铺租赁市场上累积了大量新增供应，定位又差不多，势必造成小范围的恶性争客，再加上周边客流不足，因此租金水平或许并不理想。
事实上，拉低回报率的另一重要原因，就是绵阳的商业存量在攀升。从市场反馈来看，虽然7月份商业成交量扭转了近4个月连续下滑的局面，但新增供应不减，按住建局工作人员的估算，差不多要6年的时间才能卖完。
主要发达国家人均商业面积
发达国家的人均商业面积标准警戒线是1.2平米。目前绵阳主城区的商业面积人均近3平米，这还不算城中村和城乡结合地段的居民点的商业体量。绵阳商业面积的扩容已经达到了人均商业面积的警戒线。
中国主要城市人均商业面积，来源：同策咨询
提醒：租金回报率5%是盈亏平衡点！
市场经济时代，CPI高企上涨让很多人觉得自己的钱在缩水，但是在住宅市场倾向自住又没有更好投资渠道的情况下，还是有不少人把目光投向了商铺。
经常听一些朋友说，看着物价上涨、货币又在贬值，如果不做点投资，现在存的这点钱会离孩子将来成长和教育需要的费用越来越远。目前看来，房子还是比较保值的，但很多人又有疑问，投资商铺的话，又不知道会不会亏？回报率达到多少才值得投资？
计算投资回报率最简单的公式就是（月租金×12个月）÷总价。按绵阳平均6%的回报率测算，相比股票等其他投资渠道的风险，这个回报率还是比较稳妥的，毕竟除了租金收益，还有一份不动产资产。但这个回报率恰恰是一个平衡点，低至5%以下就不划算了。如果想一铺养三代的话，回报率必须达到8%以上。
当然，也有人说，除了计算回报率，投资商铺还要关注地段和成长性。首先，投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”，要看商铺是否处于人口导入期和消费导入期。举例来说，如果某个区域人都住满了，再投资商铺成长性就差了；但如果附近小区的入住率常年不高，商铺的经营也很成问题。
所以，买商铺以“半生半熟”的地段最佳。其次，要对比区域内人口和商铺的供应量，商铺扎堆利润就低、租金也会受牵连。一般来说，社区型商铺的供应量，人均1平米比较合适。如果投资社区型商铺，还应留意业主的消费能力以及道路宽度，俗话说：“宽街无闹市”，通行标准是道路宽度在25米左右较为理想。
最后需要重点说明的是，因为官方数据缺失，所以本文数据大多为自行调查统计、业内人士分享等渠道，不保证100%准确、不构成任何投资建议，仅供参考！
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