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这是2019的第一篇踩盘报告，开始前，先来跟大家聊聊，满足改善居住条件的要素有哪些？在我看来，要能称之为改善宜居地带，有几个要素必须满足：一是居住环境；二是配套设施；三是产品设计。市场竞争压力越来越大的同时，品质与服务也要达标，才有资格定位改善。
绵阳六区各司其职，作为旅游及农业大区，游仙这几年发展势头比较猛的除了将打造为区域副中心的游仙镇，必然少不了拥有优越生态资源的小枧。在市政规划下，这里也成为了改善定位楼盘集中带。
今年，小枧片区如雨后春笋，冒出了一些楼盘，都抢在春节前对外释放信息。在这个时间节点，朗基三江樾以78-104㎡刚需小户型打入了绵阳人的视线。
本周，我便去了朗基三江樾，综合实地踩盘、项目规划以及数据指标，本次踩盘报告会分为四个部分呈现。
小枧自身携带优质基因，自然资源丰厚
朗基三江樾位于游仙区绵盐路，北邻西科大城市学院，西侧为绵盐路。距离一号桥400米左右，从地理位置来看，隶属于小枧板块。
在绵阳，三江半岛这一带江景绝佳，环绕这一带以改善性住宅居多，也是开发较早的区域。朗基三江樾隔绵盐路望涪江，与涪江河堤直线距离100米，对侧是树高威尼斯，瞰江观景视野俱佳。
涪江另一侧是树高威尼斯
除了优质的江景资源，小枧在整体规划的定位就是生态宜居，包括自然景观的打造。富乐山4A景区的建成，将与小枧湿地公园、三江湖、桃花岛、中脊岛融为一体，形成为“一园一带四区”的空间结构，并在紫阳村建设主游客服务中心。
富乐山风景名胜区详细规划，从图中可以看到，项目北侧及南侧均为规划待建的绿地
一园：即富乐山公园。扩大现有富乐山公园的游览面积，以三国文化体验和城市休闲娱乐为主要功能，逐步形成以富乐山公园为核心的国家4A级旅游景区。
一带：即金牛古道与乡村旅游景观带，以金牛古道和乡村为核心，以乡野、古道游览为特色，串联各片区的金牛古道与乡村旅游景观带。
金牛道古道遗风观光体验区：包括以金牛古驿道为核心的金牛道古驿道景区和金牛道古道遗风景区。以古驿道观光、驿道文化体验、生态观光和生态绿化保育为主要功能。
康体颐养休闲度假区：包括主峰、五一水库、部分左家沟区域。以康体疗养、滨水休闲、生态观光为主要功能。
旅游综合配套服务区：包括紫阳村的马家沟、左家沟和紫阳社区等区域。以特色餐饮、乡村休闲、乡土文化体验为主要功能，逐步形成景区综合服务基地和城市近郊乡村休闲基地。
中脊岛生态保护区：包括中脊岛全部，以岛屿自然生态维持及保护为主。
交通方面，绵延路向东北侧衔接涪滨路，是从项目通向富乐山风景区的主要道路。项目西侧的绵盐路是主要交通干道，向北通往沈家坝，以南贯穿整个小枧片区。
通车后的一环路南段东延线经一号桥与绵盐路相汇，向东一直通向绵遂高速，能在一定程度上提高小枧片区的出行力。
公共交通方面，西科大城市学院站与项目西侧的主入口直线距离不超过100米，可乘坐32、35、65、82、83、93路。需要注意的是，每天仅有三趟35路开往西科大城市学院站，时间段分别为上午7点20、中午12点40以及下午5点整。
居住配套方面，项目1公里范围内的市政配套有西科大城市学院、仁爱康复医院、兴瑞医院。周边无大型商业配套，西科大城市学院周边的商业街区可满足基础生活需求。项目自身规划的3000㎡底商，将打造为以美食、居家为主题的商业街，交付入住后，生活便利度将会再次提升。
西科大城市学院周边的社区商业
小枧整个片区处于发展期，商业、教育等配套都在完善过程中，与经开区逐渐形成的居住氛围相比，还略欠火候。但它胜在生态资源，三江湖畔的绝版江景以及富乐山景区扩建后来带的资源红利等等，片区未来的发展也给大家留下了更多看头。
定位刚需，主推小户型
朗基三江樾总占地40亩，总建筑面积约9万方，规划容积率为2.5。整个地块呈三角形，在绵阳还是比较少见，基于地块发展空间受限制，仅规划了6栋高层住宅，总高14-16层，以围合式布局，保证有开阔的中庭和楼间距。
项目共规划了三种户型，产品面积区间在78-104㎡。据悉，项目将于1月下旬推出首批次房源，预计是4号楼或6号楼，均为两梯六户的设计。从楼栋分布图来看，仅有3、4号楼的部分户型可瞰江。
项目沙盘
A1户型建筑面积约91㎡，可作为三房使用，是房源数量最多的一个户型。从户型格局来看，没有太大的浪费空间。客厅、主卧与一个次卧朝向主景观面，开间分别为3.6米、3.3米及3米。
A2户型建筑面积约104㎡，是唯一一个横厅设计的户型，主卧和客厅朝向主景观面，对侧采光。6.5米的开间，4.5米的进深，再加上2.8X1.8米的景观阳台，不仅采光和通风的效果好，空间感也比较大气。
A3户型建筑面积约78㎡，可作为三房使用，这是项目最小的一个产品，设计紧凑。同样是主打功能性，客厅、主卧和一个次卧面朝主景观面，开间分别为3.6米、3米、2.9米。
综合以上，我认为定位刚需的紧凑三房，在产品设计上，满足了功能性需求。另外，最小的A3户型分布于6号楼一单元朝外的两户，并不能看到江景。
注意事项
注意事项一：朗基三江樾由绵阳市联锋机械橡胶制造有限责任公司开发，该公司为朗基集团旗下全资子公司。有关告示如下：
二、在实地踩盘我看到，项目东南侧有几处办公厂区，年代已久，对片区内居住品质的提升有一定的影响，后续是否会有拆建动作还不得而知。
三、物业：项目为朗基集团自持物业，物业管理费为2元/㎡/月。
四、项目不动产权证书年限为2018年9月23日起至2088年9月24日终。
五、项目打造的互动式景观园林，休憩活动空间覆盖全龄段，在营销中心处已有实景呈现。
购买建议
从2018到2019，绵阳主城区的楼盘不断往外冒，市场上覆盖的产品包含了高层、洋房、别墅或是精装房，给了绵阳人更广的选择空间。抛开产品规划，自然资源一直都是改善类购房者的置业标准之一。
大部分改善楼盘中，真正可以看到江景的并不多。除了朗基三江樾还有同属于小枧片区的置信丽都花园城（89-124㎡三房四房）、利奥观澜盛景（101-117㎡三房）以及位于塘汛片区的恒大翡翠湾（103-131㎡精装三房四房）、位于圣水的福星上江城（90-110㎡三房四房）。这四个楼盘现在都已经开盘，区域位置各不相同，价格及产品差异还比较大，如果你是定向区位购房者，有瞰江需求，可以综合自己的标准来选择。
如果你预算有限，结合朗基三江樾78-104㎡差异化的小户型设计，优越的生态资源，在当下大面积户型成主流的市场上，性价比还比较高。项目3、4号楼俯瞰涪江，毗邻西科大城市学院，自住、出租皆宜，如果是对居住环境有要求或是非自住需求的购房者，可以重点关注。
以上信息数据来源于小编实地观察、售楼部工作人员、官方平台和网络，有关项目的具体经济指标，请以开发商口径为准。
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