土拍一向都是影响楼市热度的催化剂和风向标。
千呼万唤！后天下午，绵阳御营坝烟厂64.71亩地块，将进行拍卖，据业内人士透露，这块地已有多家知名房企考察，更有房企志在必得，决心站到最后，战争还未开始，火药味却已经开始弥漫。
凭借优越的地理位置，地块从拆迁开始就备受关注，一举一动都牵动着大家的心弦。
地块信息：
41号地块
地块位置：涪城区御营东街9号
出让面积：64.71亩
规划用地性质：二类居住用地兼容商业金融用地、商业用地兼容二类居住用地
住宅容积率：二类居住用地兼容商业金融用地≤4.0
商业用地的兼容二类居住用地≤5.0
起拍楼面地价：4677.32元/㎡
该地块位于中心城区，区位优势显著，交通、配套成熟，绝对是一块压箱底的地块。
交通优势：周边路网通达，地块位于安昌桥头，过安昌桥便是科委立交桥，通达主城各区域，西侧紧挨着城市主干道——长虹大道，可直达经开区；北侧便是滨河南路，沿此路过桥可直达南河坝。
商业配套：地块与市中心的凯德商圈仅一河之隔，凯德广场、百盛、新世界百货等汇集于此。
教育资源：御营小学、石塘小学、七中城南小区、实验高中、绵阳九中等学校布局周边。
生态人文：地块紧邻安昌河，河对岸就是人民公园。
医疗资源：三医院御营分院、涪城区妇幼保健院、骨科医院、绵阳市第二人民医院、绵阳市中心医院都据地块直线距离1公里左右。
今年三月，我就实探了地块，地块早已拆迁完毕，通过照片就可以感受到地块位置所拥有的视野非常开阔。周边出售的新房少，仅长兴·南洺月府在售，多为老旧小区，改善需求比较大。
绝佳的地理位置+成熟的资源配套+稀缺的景观视野，是地块抢手的根本原因。
当然，这块地的开发难度也是显而易见的。
1、作为旧改项目，这块地相较于其他新地就多了些附加条件。
（1）还房面积
原址还建房屋39444.96平方米，全部为住宅房屋，共440户，其中毛坯房436户，简装房4户。
（2）还建交房期限
除因不可抗力因素造成的工期延长外，御营东街9号改造项目最终竞得者须在2023年12月30日前完成交房。
（3）过渡费支付
地块成交后，由涪城区石塘街道办事处负责过渡费发放。搬迁房屋为住宅，选择货币补偿的一次性给予6个月的临时安置费，标准为：以被拆迁房屋证载产权建筑面积为准，按15元/㎡·月；搬迁房屋为住宅，选择产权调换的，按过渡实际月数并另加3个月给予临时安置费，按月发放不足1个整月的按1个月计算。
若因项目最终竞得者原因导致建设工期延长，从而导致过渡期延长的，由最终竞得者支付逾期过渡费，标准:逾期不足6个月的，按月增加1.5倍过渡费；逾期6个月以上不足1年的，按月增加2倍过渡费；逾期1年以上的按月增加3倍过渡费。
另外，竞得人需要按规划要求在二类居住用地兼容商业金融用地地块中配置一所幼儿园，要求用地面积不小于3500平方米、独立占地9班（纳入容积率指标计算），建成后无偿移交给属地教育行政主管部门。
2、商住杂糅、商业占比稍大
地块虽然是一块地，但是因为地块类型和用途不一样，被分成了“两块”。且商业和住宅相互交织、做不到纯粹的商住分离，不便于整体开发。
该地块商业占地最低约19%，相较于二类居住用地的10%，高出了近一倍。还建筑面积积占比约27%，如此大的占比，无疑增大了开发的难度，一定程度上缩减了项目的利润。
不过作为旧改项目，该地块的某些指标更有优势，譬如面积、容积率。
该地块是目前为止市中心旧改项目里占地面积最大的。以最大的新广厦·绵州里（约33亩）为例，该地块几乎大出了近一倍。
而且该地大部分二类居住用地容积率≤4.0，相比绵州里（6.0）、滨江天越（6.5）、大都会2期（5.21），优势明显。
从这两点指标来看，该地块可发挥空间更大，如遇到实力强劲的开发商，居住舒适度也会的大大提升。
成功旧改的地段不仅成为区域所在的地标建筑，也将会成为未来楼市领涨的标杆。
御营坝早期以粗放经济实现了快速发展，走在了城市前列，但也正因如此，随着时代的发展，其城市风貌老旧落后。如果烟厂地块能够成功打造，那么不仅能够改善城市面貌的更新，同时还能带动板块新一轮的价值增长。
更重要的一点，随着土地绕城时代的开启，占据着城市优质资源的主城核心区土地已经越来越少，尤其是随着棚改的结束，以后像这样的优质地块很难再有了。
这也意味着在寸土寸金的市中心，留给购房者的机会也越来越少，门槛也越来越高。
5月27日，让我们一起拭目以待！
