通过对绵阳楼市今年前五个月概括性的盘“存”，一幅半年存量图较为清晰地展现出来，那就是，截至今年5月，绵阳楼市24199套存量房已成定论（详细>>）。然而，我们还是要进一步发问：24199套的存量到底来自哪里？为什么“存”下来？接下来我们将深入到绵阳的各个区域一探究竟。通过对每个区域的观察，不仅拼凑出数量，还能更加深刻地理解每个区域的特点、单个项目情况，以及他们彼此之间的关联。摸清原因，看清现实，这一切都是为了更加积极地应对未来。
涪城区：遍地开花的项目 不容忽视的存量
按照固有的行政区域来分析，近年供应量最大的是涪城区，也就是我们经常挂在嘴边的“城区”，截至5月底11052套商品住宅的存量，占到总供应量的44%，快接近一半了。早几年涪城区的房产开发相对其他新兴区域有些弱，2010、2011年两年涪城区开始活跃起来。事实上我们看到的也证明了数据的可靠，现在只要到城里逛一圈，就能看到项目遍地开花，而且体量空前，比如说富临·大都会、涪城万达广场这样的城市综合体出现在了市中心，还有像富临·东方广场、花园·崇尚国际、瀚威·城市中心这种同时拥有较大商业规模和较多住宅的项目，还有跃进路近乎一整条街的更新换代，此外就是大街小巷随处可见的以住宅为主、体量不大但也始终保持稳定销量的项目和相当多的改造性项目。同时，御营坝目前已有300来套商品住宅入市，销售过半，待售比例40%多，表现一般。如此热闹的涪城区，供应量扶摇直上，当然，在今年的销售态势下，出现11052套的存量也就显得“理所当然”，存量占比44%，情况不容乐观。
一直以来，居住在市区都是人们根深蒂固的居住习惯，甚至演化成了一种情结，因而很长时间以来，“但凡是市区的房子一定好卖”成了铁律，然而现在巨大的存量房预示着这种铁律正在被打破，就拿五桥内市中区来说，截至5月底供应商品住宅20877套，待售10294套，待售比例49%，换言之，市中区才销售过半，还有一大半等候在下半年，压力可想而知。从长远来看，市中区目前的在建项目就有十多个，拟建项目也有好几个，此外昊星地产还有位于建设街等处的已售未动工地块。压力真是层层加码。购房者观望踟蹰是一方面的原因，因观望而更加理性也是一方面，不再盲目，所以对产品的综合要求更高，所以我们看到，尽管有巨大的存量，但上面提到的部分楼盘也有很好的销售业绩，正所谓“修行在个人”，比如九洲·跃进路1958这个项目，有地段、有品牌、有规模，但待售比例高达86%。
由跃进路再到高水片区。现在这片区域已经非常成熟，是居住安家的不错选择，尤其是高水片区和跃进路板块紧紧相连，直接受惠于跃进路板块的改造升级，自身也在实现突变。所以无论从片区本身还是外部环境来说，城北正在成为、将要成为城市“副中心”。但和其他区域相比，今年以来城北的房地产开发热度给人感觉相对较低，这种感觉的来源很大程度是因为城北的项目规模不大，而且分布比较散，其实今年前五个月城北的供销情况有一种暗地里的高兴。数据反映，近期该区域供应了商品住宅4777套，比经开区多出一千多套，销售情况也不错，待售比例仅为18%，是城市几大区域中表现最好的。要提醒的是，基于交通等方面的原因，在数量统计上，小岛花园城等几个项目计入城北范畴。从下半年及今后看，城北还有诸如小岛花园城4期这样的大规模品质项目可能启动，凭借城北成熟的居住生活氛围和项目前期形成的标杆影响，城北或许还将能刷新楼市的记录。
另外，容易被忽略的是青义、龙门板块，该板块中的楼盘数量更少，目前在售商品房项目仅有两个，但都“走”得不错。不过，购买这两个项目房子的购房者，几乎都为附近的居民，或是附近学校的老师等，来自城市其他区域的购房者相当少。因为和其他区域相比，该板块到底冷清了些，生活配套也有待完善，因此一般不会成为他们的首选。这也是该区域楼盘销售的最大局限。当然，未来是不断发展的，该区域今年还有4宗已售未建地块，随着开发脚步的深入，前景也值得憧憬。
[#分页标题#]高新区：未来美好过程曲折
石桥铺某楼盘实景（更多图片>>）
除了涪城区，高新区算是近年绵阳楼市商品住宅供应量的第二名，在售项目有16559套，且近几年供应量变化不大，由此可见高新区的开发程度，一直保持着稳定且火热的局面。目前高新区存量为5403套，占比33%，供应量明显大于需求量。
作为城市新区之一，通过这两三年的开发建设，高新区的成熟度大大提升，而且发展脚步还在持续拓展。比如石桥铺，就是关注的焦点。在这个板块里，你挨我我挨你，有8个大项目，目前在售项目共有商品住宅供应有5252套，占到整个高新区供应量的三分之一，无论如何都忽视不了，遗憾的是存量房也多，樊华似锦2期还余77%，上河骊岛稍微好一点也有46%。这还是在销售状态的，除此之外，该板块还有好几个拟建项目，动辄就是20来万平米的规模，下半年势必有一部分要进入市场。新区前景很美好，然而对每个个体的项目来说，就是如人饮水冷暖自知了，下半年“去化”当是该板块的主旋律。然而，同时，我们也看到人和天地以10%的待售比成为“石桥铺卖得最好的房子”，逆市热销，品质为王，值得深思。
另外，这几年永兴的发展也十分引人注目，但相对来说，和其他新区相比，房地产开发热度要低一些。永兴板块商品住宅目前累积供应量2980套，不算多，但销售情况也不是很好，目前待售比例已经超过了40%。一位营销经理坦言：“市中心都不一定卖得好，这个位置的房子走势就更加不好了。”然而业内也有乐观的看法，认为永兴板块的优势就在于价格，这对于很多有车一族来说，也许会是个性价比很高的选择。
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科创园：旧的不去新的又来
科创园区某楼盘实景（更多图片>>）
科创园区作为绵阳楼市开发的热点区域，热度已经持续了相当长时间，从数据上来看，截至5月，科创园区域在售项目的商品住宅供应量为10541套，位列探花，也是实至名归。区域内的华润·中央公园起初还卖得不错，可到了2期就有些走不动，待售比例高达64%，这和客观原因有关，也和开发商自身作为有关。也有销售良好的，比如树高·卡地亚、辰兴·优山美郡和奥林春天。一高一低之间，凝结成了35%的待售比例，存量3000余套住宅。
如果说就按目前的销售情况发展，到年底，科创园区域的存量情况或许能得到很大程度的缓解。问题就在于今年该区域已知诸如凯泰·欧城、树高·卡地亚B区、东辰·阳光清华D区等新增在建项目即有26万平方米，此外还有多个拟建项目，比如五和苹果国际社区拟建规模达16万平米；两宗已售未建地块将近百亩，至少能承载30万平米的体量。旧的不去，新的又来，压力怎么也小不了。
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游仙区：房多地多 压力山大
近年游仙区的商品住宅供应量较以前逐步提高，目前达到了22%，为7579套，截至5月底存量有3355套，存量占比44%，一位业内人士开玩笑说：“剩得有点多。”总量无法顾及细节，更何况游仙区“扯得宽”，每个板块的情况差异比较大，所以需要细细分析。
游仙区最“闹热”的板块要属开元场，也就是东方红大桥至一环路内。这一板块的楼盘也比较多，该板块在售项目供应商品住宅3983套，待售1295套，销售过半了。很多购房者选择这里的楼盘，一是看上了开元场成熟的生活环境，二是楼盘的整体品质不错，价格相对合理，性价比高，就拿位于五里堆路上的昊星·观岭8号来说，即使在五里堆路封闭改造的时候，观岭8号的销售也没有特别落后，还有购房者一路问过来非观岭8号不买，这真要得益于昊星地产长期的诚信经营。看看他们最近延期交房、主动补偿业主的做法，就不难理解其“逆境”飘红。
其次当属沈家坝板块，该板块为游仙区楼市贡献了1498套商品住宅，销售情况很不理想，存量还有1126套房源等待买主。此外一环路外区域还有544套的供应，项目不多，但待售比例达到52%。为什么该片区的房子看起来“卖得慢”，主要有以下两方面的原因：一是这些项目位居绵阳山水富乐核心区域，占据优越的城市山水资源，与市中心仅隔一座三桥，各类配套完善，生活便捷，人气旺盛，而且其中一些项目如三汇绿岛等产品品质较高，在市场中属于高端稀缺产品，对客户的购买力要求较高。其二，开发商的营销思路与其它产品有一定的差异。一些项目的开发商实力较强，对产品信心较足，用一位业内人士的话来讲，就是“只卖‘爱家’”，销售进度迟缓，也就不难理解了。
此外游仙区还有个特点，就是拟建项目和已售未建地块多，其中已知在建项目1个，拟建项目6个，已售未建地块3宗，还有小枧、农科区出让地块4块，其中三汇、兴发、富临、启明星都有较大规模的项目安排或土地储量。下半年或上市、或动工、或启动，游仙区，特别是区域内“城南新区”板块将会很热闹，也很“压力山大”。
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经开区：热闹归热闹竞争归竞争
经开区实景（更多图片>>）
与2011年相比，今年以来经开区不甚热闹，暂无新项目入市，目前存量737套，待售比例24%，算是卖得不错。“少而精”是经开区楼盘的特点，以三江国际丽城为代表的几个楼盘无论在产品品质还是开发商品牌效应上，都十分突出，而且该板块面临三江湖的独特景观优势，不但极大地提高了项目品质，更赋予了项目稀缺性。种种合力，从而使该板块销售表现良好。
沿美丽的涪滨景观大道继续南下，一路到了丰谷镇。截止5月，丰谷镇的供应商品住宅388套，存量117套，待售比例30%。别说，还不错。这主要是城市化进程之功，在改善居住生活环境的同时，也改变了人们对城市各个区域之间的心理距离，丰谷的房子价格既划算，品质也不低，开车进城也就十几二十分钟，综合考量，能对很多人的“胃口”。像亚川·桂丰御景，正是在去年年底观望气氛浓厚的当口开盘，开盘当天购房者排起长龙，使寒冬也有了些许温暖的色调。
不得不说的是，经开区的拟建项目已高达近百万平米，项目数不多，但动不动就是30多万，甚至60万平米的规模，让人不由得捏了把汗；已售未建地块还将有6块，达到百万平米供应量。未来的一两年时间，经开区可能是竞争极惨烈的区域。这对开发商也许不是好消息，但对购房者则未必，为争夺购房者，开发商们将抛出诸多“绣球”，购房者的选择余地将更大，得到的实惠将会更多。（李献影）
